本篇論文目錄導航：

【題目】中國房地產企業融資困境探究
【第一章】國內房地產行業融資渠道研究引言
【第二章】房地產企業融資的現狀和融資模式分析
【第三章】我國房地產企業結合現有模式的創新模式
【4.1 - 4.3】凱德的融資模式分析
【4.4 4.5】萬科地產的多元化融資模式
【第五章】我國房地產企業融資模式的發展創新
【結論/參考文獻】我國房地產融資方式創新研究結論與參考文獻

第4章 案例分析--凱德集團和萬科地產

4.1 凱德集團市場環境分析。

從市場經濟發展的角度來看，產業地產的井噴式發展必須依賴于金融、資本市場，傳統行業發展的過程中存在一定的局限性，唯有在資本金融充足的情況下，才能超越傳統地產企業，進而迅速占據絕大部分的房地產市場?；谖业牡禺a行業的發展現狀，是不足以在發展規模和經營理念方面與西方發達國家向抗衡，當務之急就是學習海外地產商的運營理念，提升國內地產企業的核心競爭力。以凱德集團為例，企業經營管理的過程中，明確將金融產品與地產區分開來，內部更有緊密的聯系，從而保證地產業務的正常開展。從市場影響力來看，凱德集團在整個亞洲都出于領先水平，同時它也是新加坡地產金融模式的開創者。凱德集團將金融產品與地產區分開的經營模式影響了眾多的城市綜合體、商場以及購物中心，就連最新收購的北京首地大峽谷就成為了同行重點關注的對象，這與國內市場融資難現狀有著直接的聯系。對于房地產行業而言，產業地產和商業地產是不可分割的重要組成部分，再結合凱德集團自身發展現狀，大量工業地產產品為其長期發展的戰略規劃打下了堅實的基礎。

金融產品與地產分離經營模式的關鍵就在于以地產行業為核心，而 REITs和 PE 等工具僅僅是為退出通道和融資輔助提供一定的幫助，相比之下，美國推崇的金融機構主導模式與國內的經營模式在順序上有著較大的差別。除此之外這種經營模式采取的是"輕資產"的戰略，在這個戰略思想的指導下，凱德集團僅僅通過 330 萬平方米的建筑面積就能夠換取 3000 億元的資產管理金。

凱德中國由雅詩閣中國、凱德商用和凱德置地（中國）投資有限公司及其涉及到的房地產金融業務共同組成，它是新加坡凱德置地集團在中國設立行事單位的統稱，凱德中國常務委員會承擔協調管理凱德中國的職責。凱德中國的主營業務包括房地產金融服務、房地產以及服務公寓等等，業務覆蓋了 20 多個國家，多達 120 多個城市，其中主要分布在亞太地區，海灣國家和歐洲等國。此外作為新加坡凱德置業的子公司，凱德商用在我國有 50 多家購物中心，分布在北京、上海、深圳、成都等大中城市，總租賃面積超過四百萬平方米。凱德商業的發展軌跡可以概括為以下幾步：①1994 年，以上海為中心的長三角區域；②2004 年，以北京為中心的環渤海區域；③2005 年，以廣州為中心的珠三角區域；④2006年，以成都為中心的西南區域。凱德商業占據了一批批大中城市，逐漸向二線城市擴張，為其長期發展的戰略規劃打下了堅實的基礎。凱德商用始終堅持著"3+2"的戰略發展規劃，其中的"3"指的是珠三角區域、環渤海區域以及長三角區域；"2"指的是四川市場和河南兩大市場。

凱德置地可以用三個詞來對于其中國發展戰略做出總結，分別為平衡（維持不同種類業務之間的平衡）、集中（主要業務集中在房地產方面）、規模（將房地產業務的規模進一步擴大，達到一種能夠做出擴大的規模）。

"平衡"所代表的是在房地產金融、商用、綜合房產、住宅等多個方面的業務之中找到互相間的平衡與協調，還有在不同區域范圍之間的業務平衡。凱德置地主要是將上海當作其開拓點，在此之后再逐漸的對北京以及廣州等區域進行發展和擴張，并且進軍到長三角之中的關鍵性海港城市寧波，以此來達到一種三點一線并且通過這些關鍵點來覆蓋更多城市的區域分布格局，借此來建立一種綜合了商用房產開發、住宅房產開發、持有和管理這些方面的業務格局。

"集中"所代表的是將主要發展方向放在房地產行業之上，進行全面的專業化發展道路。將自己所具有的全部優勢充分利用起來，形成自己的核心競爭力。在中國的市場上，凱德置地主要進行的業務為房地產開發、投資以及房地產金融。

"規模"所代表的是凱德置地要在中國進行持續性發展的過程之中應該實現的一種規模效應。采取規模發展的方式不僅能夠產生經濟效應，并且保障能夠對成本做出一種良好的控制，還可以對企業的品牌建設起到很大的推動作用，以此來讓企業吸引到大量高端技術人才和商業合作方。

在凱德置地的項目分布上面，有 6 個項目是分布在北京的，還有 13 個項目在上海開展。并且在這兩地之中所開展的項目占據了全部項目的六成。而剩下的四成項目則分別在廈門、廣州、杭州、寧波、成都等多個城市進行，其中平均分配一到三個項目。

4.2 凱德地產的經營模式：地產開發+資本運作。

4.2.1 資金鏈條。

凱德置地所采取的模式就是利用凱德商用中國孵化基金和凱德商用中國發展基金對商業資產項目進行收購，在這之后再利用嘉茂零售中國信托（CapitaRetail China Trust,簡稱 CRCT）通過優先認購權的方式對凱德在內地控股的商用物業進行收購。嘉茂零售中國信托（CRCT）在上面所提到的基金投資的物業具備一定的優先購買權。通過上述的措施，凱德就形成了一種從開發商到私募基金再到 REIT 的環環相扣的包括了投資以及退出的完整過程。

凱德商用中國發展基金在其根本性質上來說還是一種私募基金，其在進行投資的時候主要集中在中國零售商場，投資的總規模達到了 6 億美元左右。其中與深圳國際信托投資有限公司（深國投）所合資建立的公司在全國范圍之內已經投資了 19 個零售商場，且其建筑面積總計在 90 萬平方米以上，所產生的價值達到了 9 億美元。

凱德商用中國孵化基金主要開發的市場就是那些在中國國內已經建設完成的零售商場，并且進一步的將其進行重組、增值和出租，而在以后的發展方向上面會與北京華聯等商家進行緊密合作，在這方面的主要項目就是凱德置地以 1.64億美元的價格所收購的北京西環廣場。

4.2.2 項目運作流程。

凱德置地利用自己公司的投資和資產管理團隊來對相應的商用物業作出合理的收購，在這之后利用項目管理團隊對其進行相關的開發以及運營，并將已經運營完善的商用物業添加到嘉茂零售中國信托（CRCT）之中，使其能夠逐步轉變為一種公眾投資的模式。

由于基金緊密結合了相關項目，因此在建立基金上能夠對凱德開發中國樓盤作出有效的保障，并且若是其項目能夠成功的進行，也能夠保障資本得到相應回報。

4.2.3 資本運作--嘉茂零售中國信托。

2006 年 12 月，新加坡掛牌交易的嘉茂零售中國信托（CapitaRetail China Trust,簡稱 CRCT）是新加坡在我國成立的第一個零售型房地產信托投資基金（REIT），基于國內房地產行業復雜的競爭環境，嘉茂零售中國信托（CRCT）成立之初就設立了中國零售商場多樣化資源組合的發展目標，并且始終朝著這個方向努力。

發展至今嘉茂零售中國信托（CRCT）的資產包分布在國內五個城市，一十七個零售商場，總占地面積達到了41.3萬平方米，資產包累積估值達到了6.9億新元。

七個商場分別是鄭州購物中心、蕪湖的嘉信茂廣場、呼和浩特的金宇購物中心、北京的九龍購物中心、安貞華聯商廈以及望京購物中心、上海的七寶購物中心。

早在 2008 年 2 月，嘉茂零售中國就收購了西直門嘉茂購物中心，自從嘉茂零售中國信托上市以來，這也第一筆完成的并購計劃。調查數據顯示，截至 2010 年3 月 21 日，嘉茂零售中國信托估值達到了 12 億新元，眾多大型跨國機構，如北京華聯集團、沃爾瑪，家樂福等都開始關注嘉茂零售中國優質的資源以及多元化發展的商場組合。

在岸和離岸兩種不同目的的公司共同持有嘉茂零售中國信托（CRCT）的內地物業，因此嘉茂零售中國必須設立專門的外商獨資或者合資公司。由巴巴多斯在境外設立公司（SPV），再由 SPV 持有境內的公司股權，這樣一來嘉茂零售中國信托就能夠通過收購 SPV 公司的方式實現上市的目標。雖說這種雙層管理的模式承擔著較大的財務風險，并且附帶了較高的稅收，但實際發展現狀告訴我們，這不失為一種有效的海外上市途徑。

從嘉茂零售中國信托制定的發展規劃中，我們可以明確嘉茂零售中國試圖在中國建立長期的根據地，從其 2004 年購進并且開發的物業中就能夠看出來。這些開發物業都是由境內注冊的合資企業或者外商獨資企業（WOFE）負責管理的。

除此之外，上述提到的七個購物中心，其中有六個都是由凱德絕對控股的，這樣一來七個購物中心就有六個 WOFEs;唯一一個不是凱德絕對控股的購物中心就是新蕪湖商場，其中深國持股 49%,凱德持股 51%,即便如此，凱德也只是將外放的部分交給 CRCT 負責。CRCT 通過收購 SPV 的方式將企業物業納入自己的資產包中，再經過一系列的加工處理，就能夠將企業物業統一上市。

4.2.4 集團的資產配置作用。

基金平臺的運轉離不開集團公司的資產支持，同時集團公司的資產來源主要依賴于 REITs 和私募基金，集團公司作為雙方之間的紐帶，能夠進一步推動雙方的合作，進而實現互利共贏的目標。

集團公司的收購融資主要是通過從資產管理團隊手中購入成熟的商用物業，再將購入的商用物業投入到嘉茂零售中國信托 CRCT 中，由于這些成熟的商用物業的風險小，收益高，因此集團公司能夠從中獲取足夠的融資。因此我們能夠認為集團公司在整個基金操作的過程中，起到了承上啟下的作用，同時也是資產配置過程中的核心部分。

綜上所述，我們認為凱德置業搭建了一個完善的投資物業成長通道，無論是從基金私募來看，或者是從內部集團孵化而言，還是從 REITs 價值提取流程來看，都始終認定地產經營模式為核心。下圖為大家展示的是凱德置業經營模式的流程。

4.3 凱德的融資模式分析。

凱德集團對于其地產金融模式方面的解釋是"輕資產",也就是將其資產做出一些合理的分配，不同的投資人會得到不一樣的資產。而又為了能夠使得風格迥異的投資人的要求得到滿足，凱德就針對其投資物業在發展上面的不同進度劃分成培育期和成熟期，處在培育期的物業上所存在的風險會高于開發物業，與之相應的是其有巨大的資本升值空間，因此能為私募投資者提供更多的收益空間，更吸引他們的關注；并且它于成熟期物業上面能夠產生 7%到 10%的收益率，還存在著較為穩定的分紅能力，這就比較符合保守的 REITs 投資人的要求。在這些前提下，凱德根據投資物業的類型來將私募基金和 REITs 劃分成下面這些方面：工業物業基金、零售物業基金、商用物業基金、出租型公寓基金等；并且在這一基礎上根據其在不同區域之中所存在的經濟特性進一步劃分為以下方面：馬來西亞基金、印度基金、中國基金等。

香港地產企業的主要特征主要采取的是家族模式，并且在擴張到商業地產的過程之中需要更加注意在財務保守情況下的內部現金流平衡，但是在新加坡模式上所主要關注點就是利用進一步細分物業類型以及物業發展階段來達到對投資人的匹配。雖然在進行了嚴謹合理的策劃之后，這兩種模式都可以實現在商業物業上面的拓展開發，但就在資本市場上面所產生的反應來看，大部分投資人比較看好地產基金模式。針對我國房地產企業，我們覺得其現在所存在的公司之中并沒有很多擁有按照香港模式做出轉型的條件，并且市場環境方面所產生的劇烈波動還會在很大程度上提升轉型過程之中所存在的風險，所以就真正價值而言，凱德模式更值得被借鑒。

在中國人均 GDP 持續性的上升基礎上，擁有了越來越強的消費能力，地產界的新領域商業地產逐漸得到了相應的重視，內地地產企業大部分都借鑒了新鴻基的租售并舉模式，在最近 REITs 的醞釀推出也讓大量的地產企業逐步跨越到具有投資業務的投資物業領域，主要以運營和租金這兩種收益方式為主。

站在全球的區域來看，只有在亞洲市場上面才存在著典型的租售并舉，特別是在香港和新加坡，主要發展了商業和商務活動，并且產生了大量的優質租售并舉企業。在與之類似的新加坡和香港地區卻逐步呈現出兩種獨特迥異的發展方向，關于房屋出租和房屋出售的平衡問題方面，新加坡主要借助私募基金和 REITs來實現兩者的平衡，以此輕資產模式達到外部資產的有效循環；而香港則借助于兩種模式（即租養售模式和以售養租模式）來實現兩者之間的平衡和并舉，以此重資產模式達到企業內部資產的有效循環和平衡。經過對比可知，它們都有著各自不同的優點和缺點，香港模式之中地產公司在進行轉型的時候沒有較高的回報率，并且還存在著較大的風險，但是在成功轉型之后就會擁有較高的抗風險能力；與香港模式較為不同的新加坡模式正好在特點上相反，它的特點是回報率較高但風險低，并且即使成功轉型也不能提高它的風險抵抗水平。

凱德集團（CapitaLand）作為新加坡模式的代表，其所采取的地產金融模式是有很大的借鑒價值的。自從在 2000 年形成了輕資產戰略之后，在進行了很多年的拓展之后，直到 2008 年底它的基金平臺的規模已經容納十七只私募基金和五只 REITs,其管理資產總值可高達 259 億新元（人民幣約 1300 億），在此之上納入該企業自身資產的管理資產可形成該集團的總管理資產共計 450 億新元（人民幣約 2250 億）。

此外，作為新加坡本土融資的第一只商用寫字樓，CCT 發展至今已經持有QCT30%的權益和本國共 11 處商用物業，市場估值達到了 69 億新元；這里所致的 QCT 是新加坡在馬來西亞投資的一只以商用物業為核心的 REITs,并且在馬來西亞有 10 處商用物業，市場估值達到了 3.4 億新元；作為凱德置業旗下代表的服務型公寓 REITs,全球共有 3552 套商用公寓，37 處商用物業，市場估值達到了 15 億新元；新加坡本土第一只 REITs,CMT（CapitaMall Trust）發展的過程中，始終堅持本土零售物業為核心資產，CMT 發展至今已經擁有商場 14 個，占據 CRCT（它是新加坡在中國設立的第一只 REITs,截至目前它已經擁有 8 個商場，總資產價值高達 65 億人民幣）權益的 20%.

除了上述提到的 CCT、CMT、QCT 等五只 REITs 之外，凱德置業旗下還有17 只私募地產基金，其中泛亞地區兩只，中東資產一只，印度資產一只，馬來西亞資產和日本資產各兩只，中國資產九只。調查數據顯示：2009 年 8 月，CapitaLandChina Residential Fund（中文譯為：凱德置業中國私募基金）已提前超額完成預定收益目標，并且它在澳大利亞構建的旗下子公司在 8 年內共推出了 6只私募基金。隨后發展的過程中，凱德置業更是將所有的零售物業整體上市，進而擴大市場融資規模。

4.3.1 外部發起，通過市場融資開啟基金投資項目。

對于凱德置業而言，搭建龐大地產基金的關鍵就在于充分發揮內地資源和國際資本，發展的過程中除了需要優質的物業資源，還需要足夠的資本，國際資本和當地資源能夠幫助凱德集團解決資金上的難題。

凱德地產基金發展的過程中，很大程度上依賴于外部合作模式。地產基金發展初期，凱德集團就試圖通過與當地龍頭企業以及國際金融巨頭搭建良好的合作伙伴關系，在外部融資的基礎上，促進地產基金的發展。

1998 年成立的 IP Property Fund 是凱德集團第一只私募地產基金，凱德置業從百騰置地收購來的私募地產基金，其中百騰置地享有 20%的權益，凱德置業持有剩下 80%的權益，私募基金收購的過程中，凱德置業得到了荷蘭 ING 金融集團的大力支持。隨后發展的過程中，凱德置業與歐洲保險集團 Eurake 達成協議，開啟第二只私募基金 EOF 收購工作，歐洲保險集團和凱德置業共同持有 EOF 各50%的權益。它于 2004 年和伊斯蘭銀行開啟合作模式，并在日本開始構建私募基金市場，開始收購日本服務型公寓收購 ARC-CapitaLand Residence Japan 此后，在 2004 年進入日本市場時，凱德與伊斯蘭投資銀行（伊斯蘭地區首家投。2005年，凱德置業進入中國市場，聯合花旗集團開始收購國內的 CapitaLandChinaDevelopment Fund.

相比于和國際金融集團達成合作協議，凱德置業似乎更傾向于和當地優勢金融資本和龍頭企業合作。就以凱德中國市場為例，凱德在中國先后和萬科、深國投以及華聯商場達成合作協議，通過多方合作為凱德置業旗下的 REITs 以及三只私募基金提供優質的零售物業資產。除此之外凱德置業還試圖通過與中信信托開啟合作 CITIC CapitaLand Business Park Fund,逐漸開始講業務范圍擴大到工業地產。它與馬來西亞當地的 Maybank（它成為當地實力最強規模最大的銀行）開啟合作模式以實現私募基金的構建；它與印度當地 Patanloon（在當地的地位屬于龍頭零售地位）開啟合作模式以實現私募基金的構建；下一步發展計劃就是通過REITs 上市。

從凱德置業成功的發展經驗來看，優勢的物業資源和充足的資本都是其在激烈的市場競爭中占據主導地位的關鍵因素。近年來，凱德地產金融平臺的影響力不斷擴大，也為其本土融資打下了堅實的基礎。

4.3.2 REITs 與私募地產基金相互協調，共同促進發展。

基于市場經濟飛速發展的趨勢，凱德在 2006 年之后進一步加大了 REITs 和私募地產基金"配對"發展的力度，主要目的在于為 REITs 的發展提供充足的后備基金。同時在"配對"發展的模式下，凱德可以借助 REITs 孵化新產業，進而擴大自身的市場影響力。內部資源配置始終堅持以地產基金為核心，逐漸向投資物業方向發展。

相比于其他類型的融資模式，凱德地產金融發展模式為公募基金（REITs）和私募基金協調發展。早在 1998 年，凱德就開始著手第一只私募基金，在國際融資的支持下，凱德逐步推崇"兩條腿走路"的發展模式。調查數據顯示，2002年，凱德設立了第一只 REITs;2003-2004 年期間設立了一直 REITs 和三只私募基金，憑借著優異的表現，凱德中國當選香港領會基金的管理者；2005-2006 年期間，凱德設立了三只 REITs 和五只私募基金；2007-2008 年期間，凱德設立了各設立了一只馬來西亞 REITs 和印度 REITs,此外還包括九只私募基金。后期發展的過程中，凱德預期設立的 REITs 數量將達到十只，可能有人會覺得凱德推崇的私募基金和 REITs 協調發展的模式純屬巧合，那么從 2006 年凱德的發展現狀來看，這無疑是順應時代發展的必然趨勢。

CRCT（CapitaRetailChina Trust）發展的過程中始終是以中國零售物業為核心資產，并且于 2006 年在新加坡正式上市。除此之外，CapitaRetail ChinaIncubatorFund（CRCIF）和 CapitaRetail China DevelopmentFund（CRCDF）兩只私募基金也適合 CRCT 一起上市的，募集資金分別達到了 6 億美元和 4.25 億美元。CRCT 在發展的過程中很大程度上依賴于 CRCDF,CRCDF 的價值主要體現在為 CRCT 項目發展提供充足的儲備基金，在發展的基礎上，CRCIF 也能衍生出更具有收益價值的項目。近幾年它在中國的發展規模逐步增大，并且儲備資金日益豐富，在此基礎上，于 2007 年又推出了新的私募基金-CRCDF II,并且它的累積效益已經高達 38 億人民幣。除了中國市場，凱德還涉及到了諸多海外市場，比如說馬來西亞、日本以及引渡等國家。印度市場上，凱德設立 CapitaRetail IndiaDevelopmentFund 的目的在于為凱德印度零售物業 REITs 的發展提供充足的資金支持，進而為后續發展打下堅實的基礎；馬來西亞市場上，凱德為了維持 QCT的資金儲備而專門構建 MCDF 私募基金，之后立足于寫字樓這一類型推出了QCT 新項目。

4.3.3 REITs 和私募相互支持。

REITs 和私募地產基金"配對"發展模式成功的關鍵就在于 REITs 能夠最大程度上吸納優質的物業資源，在優質物業資源的支持下能夠衍生出物業投資工作，這正好發揮了私募投資人和集團的作用。因此我們認為私募基金和 REITs"配對"發展的核心在于私募基金為 REITs 的發展提供優質的物業資源，REITs 為私募基金提供退出渠道，這樣一來雙方就能夠達成一致，實現互利共贏的目標。

REITsCapitaMall Trust 是凱德收購的第一只 CMT,REITsCapitaMall Trust 發展初期，主要是依賴于集團融資來擴大市場影響力，隨后發展的過程中，凱德為其提供了 3 處郊區零售物業。即便如此，集團的內部融資很難維持 CMT 的正常發展，高投入無法帶來高回報?；诂F狀，凱德于 2003 年在新加坡當地構建了私募基金 CRS,主要以零售物業為主導發展方向。由此，凱德置業的經營模式更加健全，使其發展方向更加寬廣，實現了私募基金和 REITs 并舉。

CRS 作為 CMT 的主要儲備基金，在發展的過程中主要依賴于 CMT.為了支持 CRS 的業務發展，CMT 在 2003 年 12 月發起了增發融資為 CRS 提供了 5800萬新元的次級債支持，同時CRS還通過次級債購買了CMT的零售物業用作抵押；除此之外，CRS 還通過外部渠道獲取了 2.13 億新元的融資。CRS 與 CMT 抱團取暖，前者為后者提供更合理、更完善的零售物業資產；而后者為前者提供了資金支持，最終于 2007 年，完成了對前者的收購，因此 CRS 旗下的三處零售物業自然而然就會被劃分到 CMT 旗下。

中國市場上，凱德推崇的"私募地產基金+REITs"發展模式的普及程度更高，相比于新加坡本土市場和其他海外市場，中國市場的物業資產更能夠滿足凱德的發展需求。調查數據顯示，2006 年，凱德為上市的中國資產 REITsCRCT 提供了六處商場，2007 年，凱德又在之前的基礎上，為中國資產 REITsCRCT 提供了14 處商場。此外凱德還計劃在未來的發展中，從鎖定目標的 35 處商場中持有 5處商場的收購權?？梢灶A見的是，等到這些收購的商場發展成熟之后，自然而然就會被劃入到凱德旗下的資產中。早在 2007 年，CRCT 就通過 CRCIF,從中收購了西直門 MALL,詳情如圖四所示。2008 年，凱德在成立來福士中國基金之后，又以 8.4 億美元的價格將中國四個來福士項目置入來福士中國基金中，并且直接從中直接體現 50%的權益。由此可見凱德正在為中國城市綜合體項目開辟新的孵化渠道，進而為凱德來福士品牌發展打下堅實的基礎。

4.3.4 集團公司充當資產配置中心。

集團公司作為"REITs+私募基金"合作模式的中軸，不僅要協調 REITs 和私募基金的物業資源和儲備資金的平衡，還需要著手搭建一個多元化的基金平臺。

在整個基金平臺之中，集團公司所起到的是一種資產配置核心的作用。

綜上所述，凱德從自身集團內部起首構建私募基金，最后形成一種融資方式（REITs），使集團的收益更趨穩定，并且實現了資產價值的變現。最終，它立足于地產基金為主要的物業投資方向，并且將這種融資模式作為協同發展的核心模式。

4.3.5 基金定位的細化與多基金渠道。

細化分拆策略這一金融模式一直是凱德地產的核心模式，借助不同類型的基金通道完成內部物業的再劃分、再成長，故而可以化解由于在多元化過程中所產生的資源配置問題，并且還在區分出類型不一樣的業務風險的基礎上，來幫助所有的物業找到最適宜的投資方以滿足資源配置問題。

4.3.6 細化基金定位在物業類別與區域方面的發展。

由以上分析可知，新加坡地產金融具有獨特的經營模式，但是其基金構建過程之中卻存在著一定的差異。比如吉寶置地（由 4 只私募基金和 1 只寫字樓 REITs構成）的集中私募基金的投資策略各不相同，其中 AMPF 基金則是利用人口增長和城市化之間的關系于基金的開發和新市場構建之中；而 Alpha 核心附加房地產基金則是根據增值型投資策略來定性其投資策略，它的主要投資對象就是那些已經較為成熟地區的物業，在 Asia No.1 Property Fund 上面則是采取的機會型投資策略。但是就整體角度來看，吉寶所擁有的 4 只基金在其投資物業類型和投資范圍上面存在著一定的類似，正因為這樣，吉寶置地才不能順利的募集基金，歷經六年才成功構建第一只私募基金，這是從 1998 年采取基金策略后實現的第一步轉變。

凱德借助于細化分拆把物業進一步細分成大量的不同類別，并且將其放置到不同的基金通道之中。針對不同的物業類型，凱德根據投資物業的類型來將私募基金和 REITs 劃分成下面這些方面：工業物業基金、零售物業基金、商用物業基金、出租型公寓基金等；并且在這一基礎上根據其在不同區域之中所存在的經濟特性進一步劃分為以下方面：馬來西亞基金、印度基金、中國基金等。

凱德地產金融戰略所具備的特征還有通過細分定位來建立起的多基金平臺，在現在凱德已經擁有了 17 個私募基金平臺和 5 個 REITs 平臺和，在今后的發展方向上會將其數量增加一倍。

對于物業類型和投資地區做出進一步的劃分，在很大程度上對于單個基金的擴張自由度做出了限制，但也會更加具體的定位出所有基金，這樣就會使得投資人更加的理解，并且在這一基礎上還會在集團上將管理復雜度做出簡化，能夠對于相關方面做出相應的地產基金調整和策略調整。比如，它在馬來西亞構建的MCDF 和 REITs QCT 基金是在其進行投資的過程中都是針對商用物業進行，自從2008 年之后，集團開始建立主要資產為馬來西亞零售物業的私募基金和REITs;在中國，將來的發展上會存在著很大的可能形成將來福士當作其品牌的城市綜合體 REITs.

總而言之，在凱德擁有了越來越多的基金之后，其在整體上的戰略架構不僅沒有產生混亂，還更加的清晰。