本篇論文目錄導航：
【題目】中國房地產企業融資困境探究
【第一章】國內房地產行業融資渠道研究引言
【第二章】房地產企業融資的現狀和融資模式分析
【第三章】我國房地產企業結合現有模式的創新模式
【4.1 - 4.3】凱德的融資模式分析
【4.4 4.5】萬科地產的多元化融資模式
【第五章】我國房地產企業融資模式的發展創新
【結論/參考文獻】我國房地產融資方式創新研究結論與參考文獻
第5章 我國房地產企業融資模式的發展創新
5.1 案例中融資模式在我國房地產企業應用中遇到的問題。
對于凱德和萬科的融資模式，我國房地產企業可以學習和借鑒，但是在應用方面也存在一些問題。
凱德擁有很成熟的資產管理和基金管理團隊，它不僅僅投資開發房地產項目，同時也運作自己的基金，這對于規模較小和發展不成熟的企業來說根本無法實現。
凱德有一個很好的背景支持，它是新加坡的國有企業，得到當地政府的各種政策支持，在當地開發運作得很好，隨后，凱德將成熟的模式在其他國家復制，所有控制管理權集中在新加坡，凱德可以為其他國家的項目引入國外資源和成熟的基金以及投資者，這樣強大的背景連一般的大型房地產企業都難以企及。凱德通過基金對項目的投資是讓基金對項目參股，每年項目運營中的大部分盈利通過支付融資利息費用的形式返還給凱德旗下的基金，這樣就大大降低了投資風險。我國的企業一般難以承擔高額的融資利息費用。
萬科多元化融資渠道體系的建立帶給其整合各方資源的優勢，可以根據市場環境選擇不同的融資方式，其對國內外投資者都建立了良好的融資關系，這需要企業首先要成為比較優質的客戶，占有相當的市場份額。而作為我國房地產企業來說，大多數無法獲取這么多渠道，規模上也受到限制，對于國外資源更是沒有途徑可以獲取。同時，多元化的融資渠道，就需要非常專業和成熟的管理團隊來設計方案和后期運作，這當中投入的人力、財力、物力需要企業具備一定的實力才能完成。
5.2 先進融資模式在我國房地產企業融資過程中的發展創新。
我國房地產企業可以從凱德和萬科的案例中吸收先進和優質的方法，進行改良和創新，尋找到適合本土中小型房地產企業的融資模式。結合以上案例，我國房地產企業可以嘗試選擇多元化的融資渠道+良好的退出機制的模式來使企業在市場競爭中立于不敗之地?，F狀一些創業公司都在嘗試基金的介入，使房地產企業逐漸走向"輕資產"化。我們知道，投資人偏愛輕資產企業，而傳統房地產偏偏是重資產企業，對于投資人來說，重資產企業的資金周轉期長，回收速度慢，所以房地產企業想要引入好的投資人，首要任務是把企業做"輕".
對于中小企業來說，比較可行的方式是由基金與地產商共同持股來使房地產企業輕資產化?，F在有一些私募基金嘗試做股權地產投資基金，企業可以利用REITs+私募基金進入的方式來進行融資。我們知道 REITs 是由專門的投資機構匯集特定多數投資者的資金來進行房地產投資經營管理的基金，這種模式相當于"公募",而私募基金是通過非公開方式面向少數投資者或個人募集。對于中小企業來說，結合這兩方面資源來融資可以獲得較大的資金支持。目前市場上有很多基金偏愛與企業共同持股，共同經營控制風險，同時有能取得一定分紅，這樣使資金回收更有效率，資金流動性也更強。房地產企業可以利用這一模式來獲得第一輪融資，這比直接讓投資者投入資金要容易得多。
使用這種融資模式就要求企業不再是傳統的住宅銷售，而是要加入商業地產的運行。這個模式就和凱德的模式非常相近，因為商業屬于自持型地產，商業地產主要以租金形式來維持持續的現金流，那么無論是對于 REITs 或私募的介入，還是企業自身，都可以在投資的過程中，通過租金來回收初始投資成本，如果運行良好，還可以將收回的資金用于再投資，這樣就實現了資金安全性、收益性和流動性三者較好的結合與平衡。
房地產企業有時也會選擇售后回租的方式進行融資。以前房地產企業與銀行進行交易，比如分期付息、貸款到期償還本金的抵押或質押貸款等，售后回租的方式和這差不多，只不過交易方不是銀行而是租賃公司。售后回租相比于其他融資方式有很多的優勢，首先企業可以用固定資產換取流動資金維持企業經營，其次在回租期限內企業把固定資產移出表外，固定資產折舊不在提取，這對企業資產的流動性十分有益，有助于流動比率的增加和獲得可觀的經營績效。
因為售后回租有這么多的優勢，它不但以融資工具和融資方式來改善企業資金的流動性，上市公司還經常用它提高經營業績實現短期內的高股價，售后回租最主要的價值就是把固定資產移出表外，減輕公司資產，獲得較好的流動性。
目前以售后回租的手段進行融資對于地產公司來說還不夠完善，但是規模較小的地產企業常采用該方式來銷售商用物業，售后回租能夠滿足中小商業地產開發項目的資金需求。由于中小低產企業在誠信方面十分欠缺，常用散售的方式進行，為了銷售業績，預售商鋪經常會許諾誘人的回報條件，但是回租期滿時經常不能按照合約回購，由此引發群體事件，建設主管部門不得將其停止。
如果僅僅是融資，經營中的商用物業可以申請銀行的長期經營型物業貸款來獲得資金支持，這樣資金成本還會低于售后回租的租金，期限也更長，可達 8-10年。但是用銀行貸款進行融資，商用物業作為固定資產也是向銀行提供的抵押或者質押等保證一種方式，通過保證來增加自己的信用度，這也會算作企業的固定資產，不能把它移出表外。而采用售后回租方式融資就沒有這樣的要求，由于和金融租賃公司或者投資機構完成了商用物業產權的轉移，可以將其全部移出了表外，所有使企業資產變輕。
因此規模較大的商業地產企業或者擁有較多商用物業的零售企業常用售后回租的方式輕化資產。以國內現有的法律和市場行情為背景，售后回租是最可行的方式。
合作開發也是房地產企業融資的一個良好渠道。及目前現狀來看，首先國內缺乏金融支持工具，其次資產或者權益基本上不能出境，再者大型商業地產項目或者規模較大的地產公司需要大規模的投資機構，這是現實無法滿足的?；诖?，合作開發和與專門的投資管理機構的合作就有了發展空間。
商業地產開發商與專業的投資管理機構合作已屢見不鮮，比如萬科商業地產業務與凱雷的合作。和萬科把商業地產項目轉給凱雷不一樣，萬達商業地產采用新建工程與投資機構合作的方式來輕化資產。
以前的萬達商業采取的"現金流滾資產"和"以售補租"模式，而上市后的萬達商業地產拋棄了已有，走上了"舉輕并重"的發展道路。
企業選擇重資產還是輕資產進行經營，并沒有好壞之分，關鍵是看企業的發展環境和企業戰略需要，有時為了企業發展在重資產與輕資產之間轉換也是必要的。由于技術不斷進步，泡沫經濟蔓延，財富觀與企業理念在隨時代變化，資產的內涵與外延也有了新的改變，而能夠讓企業實現永久健康發展的資產經營才是真正的訴求。
除了多元化的融資渠道，企業還應該建立良好的退出機制，目前比較常見的幾種退出方式為上市、并購和管理層回購。（1）公開上市。投資者能夠被投資公司股份就是公開上市，個人擁有的權益轉會轉化成公共股權，在市場得到認可后可以轉讓實現資本增值。當然這得等六個月到一年甚至更長時間以后才能把這個股票賣掉。雖然通過 IPO 投資可以得到相當好的回報，但是與其他退出方式比較，IPO 會牽扯到法律、會計、中介等方面的問題，手續繁瑣且退出費也高。更重要的是，國內目前的多層次資本市場發育不夠，企業上市門檻高、受國家政策制約大、上市審批程序十分嚴格，不是每個開發商都能夠滿足這個條件，中小企業上市之路更為艱難。（2）并購，通俗一點說就是轉讓股權。公司股東按照合法程序把自己持有股份轉讓給他人，一旦轉讓成功，擁有股份方就具有該公司股東的民事法律行為。股權轉讓使退出具有實際意義，股價可以由雙方議定，可以全部轉讓股權，也可部分轉讓，根據實際情況而定。股權轉讓的完成可以通過自有渠道進行，想要實現幾個投資機構之間的股權轉讓，鑒于比較復雜，可以由投資銀行、證券公司的收購和兼并部門等專業機構完成。（3）管理層回購。在接受投資后，企業成長到一定規模，管理層回購也是退出的一種選擇。按約定條件（一般指原股東或關聯方簽署股權回購協議或股權回購擔保合同等） 要求回購權是一個常見的權利。作為投資者，若所投公司在未來三五年運作不錯，可以有其他方式退出，如果一旦這個公司沒有達到要求，可能使得無法順利退出，那么可以要求這個權利，要求公司按照一定價格把投資者的權利回購回去，使得投資者確保收回他的投資收益?；刭弲f議是在資本投資于企業之初就簽訂的，以保證在公司業績不理想時有一條強制性的退出途徑，但如果到期時企業經營得更好，回購協議就會限制投資者獲取更高的收益。
5.3 國家政策對房地產企業融資的影響。
房地產政策從 2014 年開始這一年多來逐漸寬松，給融資帶來利好影響。
2014 年一季度，房價已經開始下跌，但這一行業周期性大趨勢的拐點并未引起各方足夠關注。
2014 年二季度，針對宏觀經濟形勢的下滑，央行開始推出一系列寬松政策，如多次定向降低準備金率以釋放流動性，這些政策也間接惠及房地產業，但作用不夠明顯。實際上，整個 2014 年上半年，沒有出臺有力的調控措施"對沖"市場的這種變化。
2014 年三季度，各地正式允許出臺穩定房市的措施。自 2014 年 4 月開始至今，全國 47 個限購城市已有 42 個放寬甚至取消限購。同期，房貸政策開始放寬：
央行準許"首付房貸利率七折"和"認房不認貸".
2014 年四季度，住建部等發文，要求提高住房公積金個人住房貸款發放率，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房。同時，央行在時隔兩年半之后，于2014 年 11 月 22 日降息。
2015 年一季度，政策制定部門開始重視房地產市場下滑風險，連續出臺了一系列措施，促進住房消費，鼓勵自住需求和改善性需求。如：央行等五部委將二套房首付比例降至四成，財政部等將個人住房轉讓營業稅減免年限從 5 年調至2 年。北京部分銀行首套房貸已三次調低打折數，從 9 折至 88 折又至 86 折。2015年 1 月和 5 月，北京市兩次調整了公積金貸款政策：公積金貸款認定由"認房又認貸"改為"認房不認貸";首套房貸款首付降至兩成。此前，套型建筑面積在90 平方米以內的才可享受二成，90 平方米以上為三成，首套房貸款最高額度由80 萬升至 120 萬；二套房貸款首付由七成降至三成，二套房貸款最高額度維持80 萬元不變。
2015 年二季度中央政治局提出"要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制".為應對 GDP 增速下滑，央行在 2014 年四季度降息、2015 年一季度降息又降準基礎上，又分別降息降準各一次，2015 年 5 月 11 日，1 年期基準貸款利率降 0.65 個基點至 5.10%;2015 年 4 月 20 日，大型金融機構存準率降 1.50 個基點至 18.5%.降息、降準措施有利于化解資金緊張狀況，降低資金成本，促進房地產業盡早結束蕭條。
房地產政策趨向寬松，對于融資來說是一個利好的消息。首先最直接的影響是銀行貸款會更容易取得，消費者對房地產的需求也會增長，2014 年又有 tesco地產和凱德商用等國際大型地產商撤出中國市場，這對國內房地產企業來說是一個擴大市場占有率的機會，所以利用國家調控政策，選擇合適的融資渠道，爭取更多的流動資金來拓寬市場是我國房地產企業目前應該思考的問題?，F階段的市場環境對國內房地產企業來說是一個非常好的機會，不斷有新政策出臺，例如政府的外遷，二套房貸的放寬，對于企業來說，在短時間內建立起適合自身發展，并且可以穩定獲得資金的融資模式是非常重要的。
5.4 創新融資模式給房地產企業多元化發展帶來的機遇。
現今的市場環境要求房地產企業須在不斷變革中才能發展得更好，換言之，市場的競爭激烈以及消費者需求的不斷提高、對高品質的更多追求，促使房地產企業不得不改變傳統尋求創新。而新的、適應國際化的融資模式，要求房地產企業面向多元化發展，單一的經營范圍早就無法滿足市場的多樣化需求，這或許是很多企業面臨的壓力，但換一個角度來看，它也給企業的發展帶來了機遇。
一些意識比較前衛的房地產企業，已經開始探索打破傳統經營方式，例如華夏地產注重將住宅與商業相結合，并計劃搭建配套的養老、教育、酒店等多方面優質服務，提升產業的品質，使其更舒適便利，來吸引更多的消費者和投資者。
這些企業在積極融資的同時，還非常重視自有經營來維持良好的現金流，并且注重高質量的地產項目來提升產業價值，為企業退出做好充分的準備。
時代要求變革，在今年兩會定調"互聯網+"的大格局下，互聯網金融模式被定位在一個相當高的位置，這是一個整合的時代，房地產企業也在努力融入互聯網金融，除了線下的多元化發展，也逐漸開發線上的資源和信息。房地產行業需要根據時代變換轉變發展模式，金融與房地產的結合是必然的，是時間的的產物，我們會發現有很多金融服務在做房地產眾籌模式，所以對于很多中小房地產企業來說，這個顛覆傳統的時代帶來的是更多的機遇。萬達在做復合地產開發--"高端公寓+高級酒店+連鎖商業",華潤在做"住宅+商業+增值服務"開發，很多大企業已經指明了方向，市場在向行業細分發展。房地產企業是一個非常依賴融資的企業，創新融資模式在帶給企業充足的現金流之后，企業應該考慮的是向商業地產、養老地產和旅游地產等方向發展，除了將需要大量投資成本的房地產企業做"輕",還可以把單一類型的地產項目的風險盡可能的降低，這樣不但可以滿足多樣化需求，還可以滿足市場發展需要，像老齡化社會的到來、旅游人數增加等。在過去幾年，房地產高速發展先解決了住房需求，又解決了子女教育問題，隨后大家更多的是享受生活，所以休閑地產有較好的機遇和空間。就美國而言，每人平均住房面積為 70 平方米-80 平方米，而且美國的新建住房還在增加。在美國用于休閑度假的房子價格都比較高。再看一下中國，我們在這些領域才剛起步，所以有很大的上升空間。未來房地產可以實現復合發展，將旅游、休閑、養老等結合起來形成一個鏈條。此外，房地產金融也是房地產今后的重要發展方向之一。
房地產企業的戰略選擇正趨于一致，即加快"去房地產化",但選擇模式不盡相同，包括以萬科為代表的輕資產模式、以萬達為代表的相關多元化模式及以恒大為代表的非相關多元化模式在 2015 年 1 月 18 日召開的公司年會上，萬達集團董事長王健林宣布了萬達第四次轉型計劃，轉型重點以"去房地產化"為主，從以房地產業務為主的企業轉向以服務業為主的企業。此次計劃包括萬達集團和萬達商業地產的轉型。
其實，除了萬達以外，其他房地產企業如萬科、恒大、綠地等，面對房地產市場持續低迷的困境，也在探索發展新模式和新業務，以降低房地產業務對企業未來發展的影響。其中，"去房地產化"已經成為房地產企業未來發展戰略的重要手段。各主要房地產企業"去房地產化"的模式不盡相同，在行業頹勢難以挽回的情況下，各房地產企業基于自身資源優勢和行業競爭環境，選擇適合自己的新模式，實現企業戰略轉型升級，是一個必然選擇。
由此可見，雖然不斷要求細分的市場給房地產企業融資的創新帶來很大的壓力，但同時想要開拓融資渠道、獲得更好的融資方案，企業就不得不考慮提升自身品質，創造出更符合消費者需求項目，這是一種挑戰，更是一種機遇，讓房地產企業能夠更好地順應時代的發展，走在行業前沿的一種機遇。
