本篇論文目錄導航：
【題目】中國房地產企業融資困境探究
【第一章】國內房地產行業融資渠道研究引言
【第二章】房地產企業融資的現狀和融資模式分析
【第三章】我國房地產企業結合現有模式的創新模式
【4.1 - 4.3】凱德的融資模式分析
【4.4 4.5】萬科地產的多元化融資模式
【第五章】我國房地產企業融資模式的發展創新
【結論/參考文獻】我國房地產融資方式創新研究結論與參考文獻
4.4 萬科地產的融資策略
針對房地產企業而言，開展融資安排的主要目的就是保證企業能夠得到穩定長久的增長，并且其永遠都應該考慮到資金因素。萬科在國內是首位上市的房地產企業，其在資本運作方面要很大程度上優于國內的其他房地產開發商，不僅是在股票市場方面進行直接融資，還具備著大量的高效率資金募集措施。截止到現在，萬科進行融資的主要途徑有下面這些：快速賣出從購房者手中收回資金、銀行貸款、發行可轉債、房地產信托、股票發行、尋求合作等。
在房地產信貸政策和土地政策緊縮的情況下，融資渠道多元化顯得尤為重要。萬科在注重銀行貸款和資本市場再融資的方式的同時，更加重視融資創新，比如引入海外地產基金、獲得外資銀行貸款。
4.4.1 保持良好的銀企關系。
就現在的實際情況來看，在我國的國內，房地產開發銀行貸款主要是采取土地儲備貸款、銷售環節的住房按揭貸款和房地產開發貸款的形式進行的，并且在開發商的自籌資金以及相關工程的墊款上面也基本上是通過銀行貸款得到。在最近幾年，由于在中國房地產信貸政策上面所產生的變化，就會加大房地產開發商的融資貸款難度，并且使其貸款模式發生改變。新的房地產貨幣政策能夠很好的引導房地產公司做出規范化的發展，并且能夠促進房地產企業融資方式做出有效的創新以及在融資途徑上面實現多元化。當然，在銀行融資上面也會有更高的要求，并且銀行貸款在房地產資金鏈中會占據越來越少的比例。而就現在的實際情況來看，在短時間內是不會改變房地產將銀行當作主導的模式。若是想要形成一個市場，不只是要建立起相關的制度法規，還應該改進整個市場的內部因素和外部因素。
鑒于當前房地產行業參差不齊的局面，銀行對于那些規范、專業、擁有較豐富行業經驗的優秀企業做出大力的扶持，讓這些企業能夠大范圍的占據相關行業，是控制房地產金融風險、促進房地產行業健康發展的有效辦法。
萬科一直都和銀行之間存在著共發展的和諧關系，并且它具有較高的資信等級。由于得到了銀行的貸款支持，那就在很大程度上讓萬科的資金短缺壓力得到了一定的緩解，并且讓萬科有了更高的資金周轉率；讓萬科能夠完全徹底的去進行資金運作，并且開發出大量不一樣的融資方式，來讓萬科在融資這條道路上走得更加平穩持續。
4.4.2 充分利用股市融資功能。
各家房地產經營公司最適宜的選擇就應該是上市公司的途徑。并且在房地產上市公司進行融資的過程中存在著一定的好處，其能夠在進行發行之后，還能夠做出增發，并且能配股和轉債。房地產業有著較高的回報，若是公司已經上市，能夠有更大的可能增發以及發行可轉債。除了這些方面之外，房地產公司在上市了之后，能夠為自己公司構造起一個良好優越的平臺，可以匹配企業長期戰略，讓企業在其他方面的融資途徑中擁有更強的能力，且能使其擁有長久持續的資金流，確保在開發過程中的資金需求得到滿足。
萬科從 1991 年上市以來已經占據房地產 A 股市場中的龍頭地位，形成了萬科 A,其發展的這些年之中，主要借助證券市場提供的融資平臺來解決自身的融資問題，從而擴大它的股本規模。經查閱相關數據可知，萬科 A 在 1991 年就實現了 7796. 55 萬的股本規模，進行了相關的配股，B 股 IPO,送股，權證行權，發行可轉換債券，增發等融資方式，在最短時間內使得股本能夠增加到1099521.022 萬股（2008 年底），大約增加了 141 倍，在所有房地產上市公司其增長率都位于第一位。在得到了資本市場平臺的援助之后，更加促進了萬科的發展壯大，并且在進行了大量的證券市場融資之后，讓萬科能夠在其發展的 20 年間慢慢變成了國內的房地產領跑公司。
4.4.3 重視融資創新，積極拓寬融資渠道。
國內房地產企業在很大程度上依賴于銀行貸款，并且讓風險全部都集中在銀行。所以在最近幾年，國內對于房地產信貸政策作出了相應的改進：一是在 20003年 6 月 5 日中國人民銀行正式下發了的《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發[2003]121 號）；二是國務院在 2003 年 8 月 12 日下發的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發[2003]18 號）。通過頒布了這兩個文件，使得中國的房地產信貸政策上面產生了很大的改變，在某些方面約束了房地產開發商本來就存在著的銀行貸款融資模式。而萬科設定的十年發展戰略目標是在 2004 年的銷售總值基礎之上增長十倍，即 2014 年實現 1000 億元的銷售目標。就這些方面而言，會在資金上產生比較大的缺口，那么在萬科的營業收入上面一定不可以墨守成規的提升，一定要使用更加新穎的多元化融資措施。
萬科的管理層很早就意識到融資需要創新的問題，隨著企業的不斷擴大，資金的需求量不斷增加，單一的融資渠道已經遠遠不能滿足企業的發展。故而，萬科開始拓寬融資渠道，尋求融資多元化模式。
4.5 萬科地產的多元化融資模式。
在萬科擁有了越來越大的企業規模之后，僅僅采取一種融資途徑是遠遠不能夠滿足公司的發展要求，就當下的情況而言，所有的渠道都會存在著較高的不確定性，比如在銀行貸款的政策上面存在著比較大的風險。并且主動的去探索不同的融資措施，建立起多變的多渠道融資方案也是為了做好預防措施。
伴隨著經濟的發展進步，房地產融資就必然會發展的更加多元化，這也滿足了國外房地產業發展上面的相關范例。多元化融資不僅能夠在很大程度上降低企業金融風險，還能夠在一定程度上滿足房地產企業在其自身發展方面的需要，并且還可以使其在國民經濟上起到支柱產業的作用。
萬科的多元化融資主要結合了以下幾個途徑：
4.5.1 嘗試房地產信托。
房地產信托所代表的就是房地產開發商通過利用權威信托責任公司所具備的專業理財優勢以及在資金運用上面的豐富經驗，在實行了相關的信托計劃之后，集中了大量要求被管理的開發項目上面的信托資金，以此來建立起具備一定投資規模和實力的資金組合，并在這之后將信托計劃資金通過信托貸款的形式來在房地產開發項目上面做出合理運用，來讓委托人能夠得到可靠的收益。信托獨特制度優勢，創新空間寬廣，并具巨大的靈活性。針對銀行貸款層面來說，房地產信托融資策略不僅能夠有效的降低房地產業整體上面的運營成本來節約財務費用，并且還能夠促進房地產資金的長久穩定應用以及公司的進步；有效的擴大投資者的投資途徑、讓其在發展上能夠呈現多元化的局面。因為在信托制度上面存在著一定的特殊性和靈活性，還具備著財產隔離功能與權益重構功能，那么就能夠在金融層面上面，開發出新型的優先購買權、收益權模式以及財產權模式等模式，讓其能夠轉變成一種最佳的融資方式。
在當下的時期之中，信托產品會形成下面兩種模式。一種是債權融資。這種方式所代表的就是那些在自有資本金上面已經達到了國家所提出來的標準，但是因為在國家的相關政策以及市場上面等因素而使得房地產企業短期資金產生了一定的困難，這種情況下就通過信托公司來專門針對房地產企業做出征信貸款，來解決其資金難題。因為受到了相關政策的限制，導致信托產品還是存在著一定的不足。但是在產業投融資途徑上面不會產生比較明顯變化的前提下，對于信托業務做出一定的開發能夠讓產業投資得到全新的市場空間，使其能夠得到一定的前期輔助渠道。另一種模式就是信托投資公司直接在房地產項目上面進行投資。
而在那些自有資本金在 35%之下的房地產企業層面上，信托投資公司就會采取注入股本金的措施來和房地產公司共同建立起有限責任公司，讓其在自有資本金上面能夠符合相關的標準，信托投資公司人就作為其公司的一個股東來得到相應的投資回報。除了這些方面之外，針對那些在房地產資金鏈上面產生了一定難題的企業，信托投資公司則會采取一次性購買其部分資產的措施，來讓其能夠得到在其后續發展上面所需要的資金，并且在其獲得了房地產開發項目銷售款之后再將這些資產收購。萬科于 2004 年年初宣稱新華信托向深圳公司下發了總計達到了2.602 億元的人民幣的貸款（期限兩年，年利率設定為 4.5%），其中新華信托該簡稱的全稱是新華信托投資股份有限公司，深圳公司該簡稱的全稱是總深圳市萬科房地產有限公司。深圳公司將這筆貸款主要投資于深圳大梅沙萬科東海岸項目的構建，其擔保銀行是中國銀行深圳市分行，它為上述信托金額本息合計 2.83618億元提供擔保，萬科相應向該行提供反擔保。
2004 年 6 月 9 日，新華信托投資股份有限公司對深圳公司下發了總計達到了 1.9995 億元的人民幣、利率為年 4%、期限 2 年的貸款，這一筆貸款主要是用在開發深圳十七英里項目之上。
萬科此舉開房地產上市公司的融資先河。4.5%的利率，還有部分的中介費用，那么在其貸款利率上面實際上近似于銀行，并且萬科還有著大量的授信額度，絕對可以進行貸款。在這上面我們能夠看到萬科的信托融資主要是為了拓寬融資渠道。
4.5.2 房地產產業基金融資。
房地產產業基金是借助發行基金份額實現社會資金的籌集，這樣就能夠將之前只有有錢人才能夠進行投資的房地產業轉化為普通民眾就能夠進行投資的工具，其還是能夠達到房地產投資大眾化和融資社會化的關鍵性渠道。這樣就可以達到降低風險、分散籌資、降低中小企業對銀行貸款依賴性的目的，讓基金投資人能夠在外部對于企業的規范化運作作出有效的監督管理。并且其在一個商業房地產企業上面所進行的投資是會在基金凈資產額的一定比例之下的，來讓企業能夠擁有一定的自主經營權。除了這些方面之外，房地產產業投資基金還能夠充分的發揮出其在基金層面所具備的規模優勢，并且還能夠有效的改進產業的內部結構，來使得資源能夠得到合理的配置。
雖然在中國的房地產產業基金發展上面受到了一定的法律層面限制，但是在整個房地產業都已經關注到了其所具備的關鍵性地位和作用。一方面，在國內市場中已經有建立起準地產基金的范例，其還在中國式的房地產產業基金道路探索上面發揮了非常重要的作用；而在另一方面，海外地產基金已經逐步的滲透到了國內的房地產市場，并且還存在著很多的國際地產基金逐漸計劃著在國內房地產投資方面的布局戰略。萬科于 2005 年年底與中信資本投資公司商議構建"中信資本·萬科中國房地產開發基金",該基金的戰略目標是為萬科以及萬科相關的房地產項目開發提供充足的資金支持。作為基金的創始人，萬科和中信投資在參與市場融資方面發揮著至關重要的作用。調查數據顯示：該基金首期目標募集資金低于 9.55 億人民幣（可延期 7 年），基金的管理職責由中信資本投資及其管理公司承擔。萬科集團的主要職責在于開發基金和萬科合資的房地產項目，這種產能分離的發展模式能夠最大程度上降低雙方的風險，降低運營成本，進而實現互利共贏的目標。GE Commercial Finance Real Estate 于 2007 年向該基金投入了內地首筆 2000 萬美元的資金，它是全世界規模最大、資產總值最高的房地產企業，它的加入為該基金的發展提供了保障。
4.5.3 開拓海外融資渠道。
由于我國海外融資仍處于發展的初級階段，缺乏健全完善的行為監管體系，更加沒有明確的市場準入機制。這也使得眾多外資財務投資公司、管理公司屢次嘗試進軍中國房地產市場。
1）為了打通香港和國際資本市場，萬科首次引進了華潤，華潤作為萬科第一大股東，華潤在香港地區豐富的置業資源為萬科的海外發展打下了堅實的基礎。
2）外國銀行貸款。①從表面上看，萬科將 80%的股權轉讓出去，其中 65%的股權由 HI 持有，35%的股權由自身持有，HI 是由外國資金組建的公司，從表面上看，萬科集團持股降到了 48%,實際上萬科的長期投資不需要合并報表。②HI 也從融資中獲得了萬科 65%的股權，因此我們能夠認為萬科實際上是外商投資的企業。從表面上看，HI 持有中山項目 52%的股權，但是這也股權并不代表最終的控制權。根據合同規定，項目竣工之后，萬科就會通過拆借的方式贖回股權，因此這種股權收購行為的本質其實是金融借貸。由于直接的商業借貸涉及到違法操作，但萬科這種間接海外融資的方式能夠在解決萬科融資問題的基礎上，維持市場正常的交易秩序。
4.5.4 擴大合作開發融資。
房地產合作開發是指具有土地使用權、開發資質、建設資金等要素的組織共同經營，合作發展的過程中，合作方之間需要共同承擔經營風險，并且依法享有合理分配收益的權利。從房地產開發模式的角度來看，房地產合作開發屬于聯合經營的行為。
房地產企業合作開發不但能解燃眉之急，更能獲得更大的發展途徑。尤其在當前房地產資金鏈相對吃緊的條件下，聯手可謂是互惠共贏。
1982 年 10 月 29 日，鵬利國際的子公司香港東臺有限公司正式注冊，注冊資本為 500 萬元，同時東臺有限公司持有鵬利國際置業有限公司 100%的股權；2005 年，香港萬科地產通過協議授權的方式將旗下 70%的股權轉讓給東臺工業發展有限公司。萬科地產正是通過收購的方式從鵬利手中獲取大量的土地儲備，為其房地產后續發展打下了堅實的基礎。萬科在廣州首個超過 20 萬平方米的別墅住宅是廣州科學城，這也是萬科集團和鵬利集團共同開發的項目。不斷攀升的土地儲備特對萬科集團的資金儲備提出了更高的要求，作為重要的戰略合作伙伴，中糧集團引入的 7000 多億元資產就在房地產項目開發的過程中發揮著至關重要的作用?？茖W城項目開發的過程中，鵬利集團和萬科各持有一半的股權，共同承擔開發風險。
萬科在房地產項目開發的過程中，始終堅持著"警言慎行"的原則，通過戰略合作的方式獲取土地儲備，并且為其后續的資金儲備工作提供多元化的融資渠道。所以公司用合作的方式得到約 50%的新增土地儲備，這樣使得集團現金流有很大的作用。
