本篇論文目錄導航：
【題目】中國房地產企業融資困境探究
【第一章】國內房地產行業融資渠道研究引言
【第二章】房地產企業融資的現狀和融資模式分析
【第三章】我國房地產企業結合現有模式的創新模式
【4.1 - 4.3】凱德的融資模式分析
【4.4 4.5】萬科地產的多元化融資模式
【第五章】我國房地產企業融資模式的發展創新
【結論/參考文獻】我國房地產融資方式創新研究結論與參考文獻
第3章 我國房地產企業結合現有模式可以采用的創新模式
3.1 我國房地產企業可以借鑒的融資模式及局限性。
目前存在的融資模式多種多樣，但是現存的融資模式在我國房地產企業應用時遇到了一定的局限性，這些局限性也就成為了很多企業融資難、融資渠道無法打開的屏障。
3.1.1 自籌資金。
自籌資金來源渠道比較廣泛，一般是企業自己從各種關系網籌集到的自己，是房地產企業正常項目開發經營的初始資金。如果開發項目規模較小，自籌資金作為投資金額不大的項目的啟動資金是可以基本滿足需求的；但是現在很多項目的規模都是自有資金無法滿足的，因為市場越來越要求項目配套設施的完善，所以在項目投資較大的時候，或者出現房地產市場經濟效益不好的狀況，自籌的資金就遠遠不夠了，甚至作為啟動資金都相差較遠，為了不導致開發建設過程中的資金斷裂，企業一般都會另外尋找融資渠道來與自有資金配合使用。
3.1.2 預售回款資金。
房地產項目建設中比較常見的是預售期房，一方面可以拉長銷售期，根據市場變化調節銷售價格，同時也可以先使一部分資金回籠，用于后期項目建設，這是解決后期資金融通的較好的融資渠道。然而房地產企業需要考慮預售條件的限制，相關部門規定，房地產項目必須達到主體封頂后才可以拿到預售許可證，也就是說，這種融資方式是不能在前期進行的，要在取得預售許可證后才能預售回款，這是為了防止房地產過熱發展而進行的宏觀調控政策。
3.1.3 商業銀行貸款。
從目前來看，中國房地產企業主要是以傳統的商業銀行貸款為主要融資模式來籌集資金的，因為這個渠道看起來更安全，與股票、債券等形式相比又相對容易，很多企業也沒有其他的途徑去獲得大量資金，所以銀行就變成了房地產開發建設的首選方案。為了保持有流動資金來進行開發建設，一些融資能力較弱的企業便選擇進行信用貸款和抵押貸款。
3.1.4 房地產投資基金。
房地產投資信托基金（REITs）是國外比較流行的一種融資方式，近年來中國金融市場開始對這種融資方式加以廣泛應用，很多國內房地產企業開始學習外商房地產項目利用 REITs 的模式進行融資，借助籌集自身發行的收益憑證來吸收投資者的資金，由特設的投資機構來打理這部分資金的運作，非常自由靈活。目前這一融資渠道的運用在我國尚處于摸索發展的初級階段，還沒有成熟的法律法規對其進行規范，但是這種融資模式必然會成為我國房地產企業未來發展的主要融資渠道。
3.1.5 募集上市。
募集上市也是企業籌集資金比較重要的途徑。很多房地產企業也在探求利用這一方式來打通資金通道的突破口，但是我國對房地產企業上市的條件比較嚴格，為了抑制房地產行業過熱發展，國家對房地產企業的上市審批手續繁復，上市成本比較高，流程需要的時間也比較長，無法在短期內解決房地產開發建設的資金需求，所以一般不被房地產企業所考慮。
3.1.6 發行債券。
發行債券對于企業的相關財務指標以及擔保條件等有嚴格限制，需要企業分析項目的可行性，以及企業涉及的現有債務和發展趨勢。我國目前債券市場的發行成本比較高，發行條件的規定也比較嚴格，發行規模較小，發行和持有有較高的風險。尤其是如果發行長期債券還要承擔利率風險，同時流通也受到一定條件的限制。房地產企業對資金的需求一般期限比較短，想要通過發行債券來暫時緊急處理資金短缺的問題是非常男的。
3.1.7 房地產私募股權投資。
房地產私募股權投資這種投資方式是指通過私募基金對非上市公司進行的權益性投資。是房地產市場發展到一定程度的產物，屬于一種十分專業化的融資方法，它通過專業的基金管理公司來募集和管理資金。這個流程大致會經歷資金的籌集、資金的投資、投資管理和退出這四個過程，是近年來逐漸興起并為市場接受的新型融資方式之一。私募股權融資要防范其以套利為目的進行投資，以防給企業帶來法律風險。這就要求企業在選擇這種融資模式時要謹慎決策，充分了解私募基金的投資目的，避免日后為企業帶來法律糾紛。
3.1.8 民間資金。
房地產企業的融資問題是企業發展的重中之重，一切合理、有效的融資方式都應該值得一試，其中籌集民間資金也是可以為其所用的融資方式之一。我國現有的民間資金來源一般是居民的勞動收入形成的儲蓄，一些民間組織將這些儲蓄集中起來，以較高的利率將這部分資金出借，為一些急需用錢的企業或個人提供一個融資渠道。當然，民間資金的利息較高，對于企業來說所承擔的成本也較高，同時由于沒有相關法律規范，所以企業承擔的風險也大，且企業一次籌集的資金相對較小，可能無法滿足房地產行業巨大的現金流需求。
3.2 我國房地產企業可以采用的創新融資模式。
結合以上分析來看，我國房地產企業比較好的選擇是利用 REITs+私募基金進入的方式來進行融資。這種模式非常適合企業從初創發展階段走入成熟階段，在企業初創階段，一般很少有公募基金會愿意介入，這個時候較好的方式是引入私募基金孵化和培育優質的投資項目。有些企業甚至會選擇私募基金參股的形式，在以后年度通過分紅的形式返還給投資的私募一定利潤，使企業和投資基金實現雙贏。當企業逐漸發展成熟之后，選擇專業的公募基金（REITs），向一些專業的、具備優質資金實力的基金投資者進行再融資。這種融資方式也給企業提供了一個退出通道，可以在適當的時候將項目出售給投資方或持股股東。
在企業發展到一定規模后，可以選擇多元化融資渠道，利用方方面面的資源，比較好的渠道是外資銀行和國外投資者，外資銀行有更先進的貸款組合產品，相較于中資銀行受限制更少、靈活度更高。有一些國外投資者想要進入中國市場，就會尋找優質的投資項目，他們主要關注市場份額和未來的發展趨勢，當企業擴大到一定規模后，可以吸引國外投資者參與一些具備良好發展前景的項目來擴大融資。
在這幾個方面做得比較好的就是凱德的基金模式應用和萬科的多元化融資，我們可以來看具體的案例分析。
