本篇論文目錄導航：
【題目】中國房地產企業融資困境探究
【第一章】國內房地產行業融資渠道研究引言
【第二章】房地產企業融資的現狀和融資模式分析
【第三章】我國房地產企業結合現有模式的創新模式
【4.1 - 4.3】凱德的融資模式分析
【4.4 4.5】萬科地產的多元化融資模式
【第五章】我國房地產企業融資模式的發展創新
【結論/參考文獻】我國房地產融資方式創新研究結論與參考文獻
第2章 房地產企業融資的現狀和融資模式分析
2.1 房地產企業融資的現狀分析。
房地產企業融資，是指發生在房地產日常經營和管理活動中，運用多種金融工具、信用方式和融資渠道為企業籌措資金的金融行為?，F在房地產企業主要的融資渠道有以下幾種方式：
1）自籌資金。來源比較廣泛，包括自有資金以及來自各地方、部門、企業、行政事業單位自行籌措的資金。2）預售回款資金。房地產企業預售住房獲得的部分或者全部購房款。3）商業銀行貸款 4）房地產投資基金。所謂房地產投資基金是指一種專門的投資基金，主要投資于房地產公司發行的股票。根據投資商是否直接對其進行投資大致可以分為兩大類：一類是投資者直接對房地產發行的股票進行投資（這種方式在我國比較少見，我國目前實際發生較多的是直接投資房地產項目）；另一類是間接的基金投資，就是以房地產抵押方式作為基金，這樣可以間接籌集所需資金。5）募集上市。是指由發起人按相關的要求認購一部分股份，其余的可向社會公開募集，以完成公司的出資。主要包括公開募集股份到上市兩個部分，募集的過程即所謂公開募集股份。而上市是股份公司將其公司股票按監管機構要求的程序拿到證券交易所在市場上公開交易。6）發行債券。
是債券發行人為籌集資金根據法律法規向投資人出具的、承諾按一定利率到期還本付息的法律行為，是證券的一種。通過發行債券就可以把最終債務人轉移到最初投資者身上。7）房地產私募股權投資。在資金的募集上主要來源于非上市股權，或者上市公司通過非公開方式向少數投資者或者個人募集股權的一種投資方式。從投資方式來看，這種股權的募集主要指通過私下與投資者協商并以私募形式進行的，在交易的實施過程中，非上市企業進行的權益性投資附帶考慮了將來的退出機制，一般通過上市、并購或管理層回購等退出機制出售持股并獲利。8）民間資金。
近年來，我國房地產行業競爭愈發激烈，在房地產行業變成支柱產業后，很多企業看到了這一行業帶來的經濟利益，紛紛投入到房地產行業中來，對于這種重資產行業，想要運行得好，就需要充足的現金流，這就促使各房地產商不得不思考如何拓寬融資渠道來爭取更多的流動資金。然而，我們房地產企業卻面臨著渠道單一，過分依賴銀行信貸；金融體系不健全導致很多融資途徑受到局限；海外基金與國內企業很難對接等問題，海外有一系列較為成熟的開發商和房地產基金，由于風險衡量標準不同且很難對接，造成他們對國內地產項目不清晰，從而無法對國內房地產項目進行投資。
同時，貨幣政策是"穩健"還是"從緊"也會給房地產企業的融資帶來很大影響。因為傳統的房地產企業融資基本上都依賴銀行貸款來實現，這種單一的融資模式就將風險全部集中于銀行，使得房地產的市場風險和融資信用風險不能分散，由于銀行承擔了巨大的風險，如果企業資金鏈斷裂，無法償還貸款，就會嚴重危及到銀行貸款無法償還，會為金融業的健康發展帶來負面影響。
房地產企業是一個資金密集型企業，前幾年國家實行"從緊"的貨幣政策，因此房地產企業依靠傳統銀行貸款的融資模式來獲取資金支持的難度相對較大，資金的稀缺性和重要性對房地產企業的發展十分關鍵，目前市場上的競爭已經非常激烈，很多中小企業就會陷入困境，進而制約整個房地產規模和格局的發展，企業便會面臨更多的資金問題。
2.2 我國房地產企業融資面臨的問題。
2.2.1 房地產金融缺乏創新工具。
我國房地產金融創新工具較少，與融資模式較為先進的國家相比，房地產金融創新工具沒有根據實際情況而設計，無論是對房地產企業貸款還是對個人住房貸款并沒有專門適用的多樣化產品，基本都是采用抵押、按揭等相對原始的方式，房地產企業也不具備按照企業和居民支付能力的不同來設計不同貸款品種的條件。
2.2.2 房地產金融體系效率不高。
目前，我國金融資源的融通循環不夠順暢，相應的金融資源也不能夠完全匹配。我們知道金融體系為了能夠最大限度地實現將金融資源從過剩方向需求方融通，需要在投融資相互作用并有效配置的情況下來達到這一目的。然而，我國房地產金融的資金融通效率并不高，很多房地產企業存在的問題是較大的資金需求得不到滿足；同時，市場上卻有很大的閑置資金，無法找到合適的渠道進行投資，這就造成我國金融體系的投融資無法相互對應來滿足彼此的需求，從而反應出的就是資金沒有得到有效的流動。
2.2.3 房地產金融體系還不健全。
當前我國制度體制發展比較緩慢，證券市場仍然存在一定缺陷，如股權分立、缺乏信用保證、監管機制不到位等，導致可用的金融產品范圍縮小，資金融通不能得到有效運用。此外，房地產的融資方式仍然停留在傳統的模式下，沒有得到較大發展，由于我國證券市場還不完善，我國房地產企業融資渠道還在依靠銀行貸款來獲得流動資金的較為單一的模式，企業獲得流動資金有很大局限性，這就給經濟運行和資金融通帶來了財務風險和金融風險。
2.2.4 與房地產金融相關的法律法規還不完善。
在房地產市場中，消費者由于信息不對稱，在缺乏相關信息的同時又缺乏相關的專業知識，加上沒有相關的法律法規作為指導，消費者在市場博弈過程中處于不利地位。我國目前還沒有專門規范房地產融資的法律法規，這一因素致使我國房地產市場和房地產金融的規范發展受到較為嚴重的影響。
2.2.5 房地產金融市場尚待完善。
我國房地產金融市場的有關制度和體系還處于建設中，因為這方面我們才剛剛起步，所以在有關的市場規范和制度約束方面還不是十分完善，存在的主要問題有：
房地產金融機構單一，系統性風險集中在銀行。
我國房地產金融機構的單一性表現在，金融市場主要以提供信貸資金的銀行為主，缺少許多發達國家分擔住房抵押貸款違約責任風險的職能，也不具備外國經濟體常見的擔保職能。
2）大部分的房地產金融交易只局限于在一級市場。
因為我國的房地產金融市場才處于初期階段，所以基本是借助于傳統的銀行信貸產品的，其發展存在著明顯的滯后，金融市場缺乏直接融資產品，盡管一級市場已初具規模，但是發展還很不充分、不均衡。我國房地產金融市場結構不完善，導致房地產金融的二級市場正處于萌芽狀態，無法有效推動資金的流動，就目前形勢來看，房地產金融市場發展還處在比較初級的階段。
3）政策性房地產金融缺失。
我國目前缺乏明確的面向低收入群眾、剛參加工作無經濟基礎、貧困人群這一類對象的住房保障體系，這部分人群的住房保障是非常嚴重的事情，會對弱勢群體造成非常大的困擾，對社會的發展和企業形象的樹立都是非常消極的。政策性住房制度及相應的金融支持是社會服務和社會保障的關鍵之所在，同時更是社會和諧發展，經濟繁榮，政治穩定的重要方面。
2.3 房地產企業現存的融資模式分析。
這幾年來，活躍于中國房地產企業融資市場的主要方式就是向銀行申請貸款，逐步向房地產投資基金、引進外國投資者、利用私募投資和民間貸款來運作，根據企業的規模大小以及融資能力，來選擇不同的渠道組合融資。然而大部分的融資還是來自于銀行貸款，因為對于很多中小房地產企業來說，依靠傳統銀行貸款的綜合風險和限制條件比較小，購買房產的消費者也大多依靠銀行貸款來按揭購置房產，所以銀行在房地產融資中始終占有較大比例。當然，也有很多新興的創業企業更愿意嘗試專門的投資基金或私募投資。這種融資模式對融資人來說承擔的成本較低，而投資人也可以從中分享收益，因此越來越受到中小企業的青睞。
隨著融資渠道的多樣化，越來越多的企業開始嘗試房地產投資基金和私募基金等方式，然而很多企業也同樣發現，似乎我們學到的這些外來的融資模式并沒有給企業帶來特別好的效果，現金流依然緊張，企業依舊虧損。于是更多的企業想要嘗試上市融資，通過做大企業的估值，獲得更多的投資者，得到更多的資金。
但房地產作為重資產企業，想要上市比較困難，其前期的投資額很大，對于保持持續的現金流非常困難，需要企業有非常好的融資方式，同時對于上市來說，房地產企業上市投入的成本也較高，房地產企業目前在國內基本沒有上市通道，無論是 IPO 還是借殼。 國內許多房地產企業轉向了香港、新加坡以及美國上市。
面對目前市場的發展形勢，房地產這種重資產企業在考慮融資的同時也要考慮退出機制，好的退出機制才能保證企業呈現良好的現金流。結合比較先進的融資模式來做的方法是投資開發新項目或收購現有項目，然后將這些投資的項目打包裝入一個境外成立的私募基金或信托基金中，企業和基金共同持股以示風險共擔，經過一段時間的培育經營趨于成熟，實現資產增值后，再在適當的時機下出售套現，實現階段性盈利，然后繼續循環投資。
