本篇論文目錄導航：

【題目】中國房地產企業融資困境探究
【第一章】國內房地產行業融資渠道研究引言
【第二章】房地產企業融資的現狀和融資模式分析
【第三章】我國房地產企業結合現有模式的創新模式
【4.1 - 4.3】凱德的融資模式分析
【4.4 4.5】萬科地產的多元化融資模式
【第五章】我國房地產企業融資模式的發展創新
【結論/參考文獻】我國房地產融資方式創新研究結論與參考文獻

第1章 引言

1.1 研究背景和研究意義。

近年來房地產行業發展迅速，我國的房地產企業數量持續增長并占有越來越重要的市場地位，短短十幾年時間房地產開發企業快速擴張，消費需求大幅上升，房地產行業快速成長為中國經濟的支柱行業。

很多企業和投資者看到了中國房地產行業的發展強勢，即使在緊縮的政策下，人們對房產這種固定資產的需求還是不減反增，這種供不應求的狀態也刺激了房地產企業的日益增多，企業之間的角逐也更加激烈，此外，由于國民生活水平的逐漸提高，人們更要求地產行業不斷向著多元化發展，除了基本住宅，相關的配套設施如酒店、學校、醫療、養老、購物等一系列相關商業地產的需求也在不斷提高。這就要求房地產企業在政策調控下，能更好地利用多樣化的融資方式，尋求融資創新來保證良好的現金流，促使房地產的開發建設走向高質量、高品味的多元化結構，來滿足人們的各方面需求，從而使生活更加便捷。

房地產企業的開發主要有幾種融資渠道：信托基金、債券、銀行貸款、眾籌等。在我們看來整個開發過程中的融資方式多種多樣，然而，實際在我國運用起來卻有著諸多困難，目前，我國的房地產行業雖然持續高溫，價格居高不下，但是依靠的融資方式卻非常單一，很多種融資模式在我國沒有得到良好的支撐和運用，由于我國政策環境的局限性，房地產企業融資面臨一些亟待解決的困難。

我國的房地產企業主要是通過向商業銀行爭取貸款的方式進行融資創辦的，如果沒有這筆資金的注入一般企業是很難運營下去的?，F在市場格局的改變和國家有關政策的約束，房地產開發商向商業銀行貸款越來越難，商業銀行對申請的各個方面都進行了較為嚴格的控制，導致一些房地產企業通過銀行取得資金的模式實現起來變得困難重重。發行債券融資，雖然這是一個比較妥當的方法，但同時需要考慮企業本身所負債務、資本實力、償債能力以及未來發展前景等等，允許發行的審核條件極為嚴格，對于企業的相關財務指標以及擔保條件等有嚴格限制，發行成本也較高，企業債券發行和持有的風險均較大。一些房地產企業的資金慢慢轉向私募或民間貸款，這樣的資金籌集方式門檻低、限制條件較少，沒有太過繁瑣的審批手續，得到資金的時間相對于銀行貸款和發行債券要快很多，但是由此引發企業承擔的成本和風險也非常高，而且沒有嚴格規范的法律來保護企業和貸款者。由于房地產企業融資渠道面臨的各種困境，企業在選擇的時候很難突破傳統模式，從而無法利用多樣化的渠道資金來開發項目。

目前在中國將融資模式應用得比較好的企業是亞洲物業資產總值及地理覆蓋范圍最大的開發商凱德商用房地產有限公司。"凱德模式"最重要的內涵在于：

他們并沒有限制地理位置，自由地在不同的地區收購現有項目或找機會投資新的房地產開發項目，然后將境外所募得的基金投資于此。根據以往經驗，凱德商用房地產有限公司會分擔相應的風險而持有約占一半的股權，另一半的則為海外機構投資持有，這類海外投資機構通常為發達國家的社會基金，包括保險基金、養老基金等等，其他類似的還有多功能購物中心等也可以作為投資商對其進行投資。

資金注入之后，企業需要一段時間進行生產經營，并慢慢構建企業規模，再在合適的時機出售套現，進而實現利益收獲。為了持續發展和擴大經營，一般會把這些利潤所得投入再生產，增加資產實力。我國很多房地產企業都以凱德模式為行業標桿來學習借鑒。

作為本土企業值得一提的是房地產行業的佼佼者萬科的融資模式。萬科很好地選擇了利用信托投資公司對其開發的項目進行直接投資。萬科在迅速擴張市場的同時，融資方式也非常豐富，包括引入國際資本合作和外國銀行貸款等，多種融資渠道相結合，這些方式會帶來良好的資金流，并能夠很好地促進業績增長。

對于房地產企業來說，要在激烈的競爭中立于不敗之地，就要不斷滿足消費者的需求，以提供優質的服務為導向，實現多元化發展，但是這一切的運營都是以資金為基礎的，房地產企業采取的融資方式對整個企業的經營管理和資金運作有著至關重要的作用，因此，房地產企業應該在融資模式上尋找突破點，學習較為先進的融資方法，為企業引進資金，支持企業的多元化發展。

本文將結合現有融資模式研究其面臨的困境，以及我國房地產行業的運營現狀可以加以運用的融資渠道，并分析國內外融資案例，提出適合我國房地產企業發展的有效的創新融資方式。

1.2 文獻綜述。

1.2.1 國外相關研究現狀。

美國的房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts,簡稱 REITs）是投資商中發展較早、經營最為成熟理智的一家。

美國政府對 REITs 實行稅收優惠的前提條件就是 REITs 必須把 90%以上的應交稅收收入分配給相應的投資者。研究表明，外商直接投資是今年來房地產融資的發展趨勢，資本的人均生產總值和外商房地產企業額數量是影響外資在中國投資的直接因素。

Martin Hoesli（2012）發現 REITs 是借助集合自身發行的收益憑證來吸收資金的，它們專門成立了投資機構對被看好的房地產項目進行投資管理，實現利潤后適合按比例將收益分配給投資商。它的優勢在于風險較低、所需股本金低、操作方便靈活、稅收優惠政策等等。Steve Bergsman（2006）中提到：大家普遍都會覺得房地產的股票波動在整個股板市場中有著舉足輕重的重要作用，甚至感覺它的影響遠遠超過了其他行業板塊。而另一方面，人們并不認為房地產的投資信托基金能像股票和債券一樣具備強大的影響力。于是作者經過研究調查后，確認了房地產投資信托基金和利率的相應聯系，也得出了房地產的投資信托基金對整個市場和國民經濟具有重大的影響。

Robert Taggart（2004）曾在《管理投資》一書中提出過企業的融資問題，重點講解了選擇投資項目，借助收購、合并等措施籌集資金，利用企業內部資金進行投資等。

著名日本政策規劃司副主任上彬一郎曾做出說明，日本絕大多數大企業是通過發行股票和債券來募集資金的，而中小企業則是偏向喜歡向金融機構貸款來獲得營運資金。目前，日本的部分金融機構正想辦法創新融資方式，以資產抵押或其他證券形式來籌資。

1.2.2.國內相關研究現狀。

湯磊（2015）認為我國目前針對房地產的法律法規還沒有完全出臺，不能適應這一行業在市場上的快速發展，管理和規范相關事項的法律體系和司法框架還需要進一步地完善。加之，最近幾年來，房地產也逐漸突破傳統開啟許多創新模式，這無疑也加劇了政府和社會各界對他的監管難度。細看中國的房地產就不難發現，相關的監管措施非常缺乏，這就導致金融市場也會出現嚴重問題。

何東陽（2014）指出房地產在各行各業中是一種優勢行業，具有非?？捎^的前景，所以并不需要對于融資感到費心，商場上投資房地產的方式多種多樣而且很受投資者歡迎，解決資金問題并非難事?；蛟S在不久的將來，多樣化、創新化的房地產融資市場會更加熱鬧。再加上全球化趨勢的發展，我國的金融體系的日益完善，花式投資方式等等，都會對我國房地產起到積極作用。

張麗雅（2014）提到目前市場正面臨貨幣緊縮的問題，所以房地產進行融資最主要的難題是在銀行貸款這一環上，國內貸款的不便之處使許多房地產企業陷入困境甚至是危機。所以說房地產對外融資的時候應該靈活應對，積極通過資本市場直融、私募基金、信托融資等多樣化的方式籌集資金，解決企業的運營需求。

伍明新（2015）總結國家宏觀政策對企業融資和發展有著巨大的影響，因為這些因素是企業不可改變也不能避免的，所以進一步加劇了房地產企業融資困難的問題，如何有效解決這個問題被許多人推到了風口浪尖。在政策和法律的約束下，企業只有充分認識自身的特點和行業的發展趨勢，靈活機動地應對面臨的挑戰，把握市場機遇，才能融得所需資金，規避金融風險，在激烈的市場競爭中占一席之地。

馬如雄 （2014）指出，房地產企業進行銀行貸款知識企業對外融資的一種方式，除此之外，企業大可借助房地產信托、基金、股權投資等方式進行融資。企業內部融資風險低、成本少，也不失為籌措資金的一種有效方式，但其存在很大的局限性，一般只適用于企業緊急情況下對資金的需求。

郭俞君（2015）通過數據分析指出金融創新是當今房地產企業的熱點問題，大部分企業正面臨或正解決著怎樣拓寬融資渠道、實現企業的持續高速發展等問題。我們可以大膽推測，未來無論是直接還是間接，無論那種形式，多元化的融資方法和模式將會適應市場，并為大多數企業所熱衷。

遲麗華（2014）認為就對于房地產這個行業來說，面對問題時企業應在原有的方法基礎上，增加更多的應對方式，并且懂得隨機應變。首先，要拓寬融資對象。如果企業原本受融于一家信托公司，在必要的時候是可以在找另一家信托公司籌措資金來償還以往那家信托公司的資金；其次，企業是有權利把信托產品賣給資產管理公司，這樣不僅能籌得資金，享受低抵押率，如果最終企業償還不了債務還可以以物抵債作為彌補。一般投資者認為，只要物有所值，就不怕沒有下家；再者，對信托產品、股權等賣給第三方，在公平交易、交易雙方都接受的情況下也不失為一個理想的選擇；還有就是把信托產品賣給房地產基金，這樣也可以在低風險的條件下實現資金到位。

葛英（2010）提到 REITs 是具備了無與倫比的優勢的，所以它的發展速度也是相當之快。第一，稅收上的優惠措施是 REITs 得以占領市場的重要因素。其次，REITs 增強了房地產的流動性并分散了投資風險。其三，REITs 在靈活的基礎上融入了針對性特色。為了能夠有效靈動地應對房地產企業的經濟問題和法律政策，信托公司會針對不同的企業特點和項目特征設計出不同的信托產品。還有一方面就是，REITs 大大降低了投資商投資房產的門檻。它將房地產資產拆細證券化，使房地產投資變得大眾化。

1.3 研究的目標、內容及方法。

1.3.1 研究目標：

我國房地產融資體系不夠完善，融資渠道單一以及監管比較薄弱，由于房地產金融法律不健全，再加上市場不夠規范，對經濟的發展也造成了一定影響。本文旨在通過分析房地產融資模式及目前的局限性，結合凱德和萬科的融資案例，針對國內房地產企業的現狀，分析其可以學習借鑒的有效合理的方法和能夠發展創新的模式，為房地產走向多元化和發展融資創新提供一些參考意見。

1.3.2 研究內容：

第一部分：房地產融資模式。通過對房地產融資概念和內涵的簡單概述，闡述國外和國內比較成熟的房地產企業的相對先進的融資模式，以及可行性條件，和在我國現有體系下能夠實現的融資方式。

第二部分：分析現有融資模式的局限性，中國房地產企業面臨的困境，國家監管和相關政策存在的問題。

第三部分：通過案例分析國內外較為先進的融資方式，找到適合中國國情和有助房地產企業拓寬融資渠道的發展對策。

第四部分：結語，對全文進行總結。

1.3.3 研究方法。

比較分析法。聯系我國房地產企業融資過程中各種渠道的現狀和問題，對各種現有融資渠道的優劣勢進行比較分析，得出每種融資渠道適用的市場環境和對企業自身素質的要求，并分析適合我國房地產企業的融資方法。

案例分析法。結合凱德和萬科的案例，分析其先進且多元化的融資模式，以及這些模式在應用中給企業帶來可觀的利益收入，摸索創造出一種適合我國房地產企業持續高速發展的融資新模式。