本篇論文目錄導航：
【題目】中國住房市場貨幣調控問題探究
【第一章】房地產市場貨幣政策效果探析緒論
【第二章】政府對住房市場進行貨幣調控的理論依據
【3.1】我國住房市場貨幣調控政策歷史回顧
【3.2】我國貨幣政策對于住房市場的調控效果
【3.3】住房市場貨幣政策效果評價以及影響因素分析
【第四章】住房市場上貨幣政策調控效果的實證分析
【第五章 參考文獻】提升住房市場貨幣政策調控效果的建議及參考文獻
2 政府對住房市場進行貨幣政策調控的理論依據
2.1 相關基礎理論
2.1.1 市場失靈理論
福利經濟學理論認為在一個競爭性市場中，在消費者是理性人、生產者以利潤最大化為目標而且雙方信息對稱的前提下，市場會通過市場價格實現資源的有效配置。但是現實的市場并非都是有效的，下文闡述了壟斷、公共物品外部性以及信息不對稱導致市場失靈的幾種情況。
（1）壟斷與低效率現實中大部分市場都不是完全競爭的，而且競爭和壟斷的程度不同，根據壟斷程度的不同基本上市場上都存在一定程度的市場失靈。圖 2.1 顯示的是有代表性的壟斷廠商的利潤最大化，假定平均成本與固定成本不變，該廠商利潤最大化的產量是 Q1,在這個產量水平上的價格是 P1,很明顯此時的價格是高于該廠商的邊際成本的。雖然壟斷價格和壟斷產量達到了壟斷廠商利潤最大化但卻沒有達到帕累托最優狀態。在 Q2 的產出水平時，才能實現消費者與生產者的均衡，此時消費者愿意付出的價格是與廠商的邊際成本相等的。若是消費者與壟斷廠商之間形成約定，給予壟斷廠商產量增加價格下降帶來的損失部分，那么對消費者和壟斷廠商都是有利的。區域 ABC 就是從壟斷產量 Q1 到最優產量 Q2 對壟斷廠商帶來的收益增加的部分。但是現實中二者不可能達成這種協議或者約定，所以在壟斷存在的市場中就存在了無效率的市場失靈現象。為了得到壟斷利潤，往往會有尋租行為，市場的經濟損失范圍就會更大，因此很多國家制定了很多法規反托拉斯。
（2）信息不對稱在完全競爭的假定中要求信息完全對稱，現實生活中信息一般不是完全對稱的，而且不同的主體對于信息的掌握程度也有很大的差異。理論上隨著商品價格的提高消費者的需求量應該是遞減的，但是在信息不對稱情況下消費者可能會出現“逆向選擇”行為，即出現隨著價格的上升消費者的需求量反而增加，這意味著市場出現失靈和低效率。圖 3 中供給曲線 S1 與需求曲線 D 相交產生均衡的產量 Q1 和均衡價格 P1,當供給變動到 S2 時，此時的均衡價格是在 P2 處，此時的價格并不是最優價格。若果在 P2 基礎上提高價格一直到 P0 的過程中，根據需求曲線 D 此時供給可以增加到 Q2,此時需求曲線 D 的位置高于供給曲線 S2,此時雖然需求價格高于供給價格但是雙方都獲得了更大的利益。價格超過 P0 以后，生產供給大于消費需求，在產量 Q0 時，整個市場總的邊際收益是大于邊際成本的，因此從整個市場來看，消費者對于信息程度掌握的不完全導致了產量過低的狀況出現。
（3）公共物品與市場失靈一般經濟學里把不具有排他性和競用性的物品稱為公共物品。公共物品帶來市場失靈是因為其外部性影響的。假設消費者 A 和 B 個人消費需求曲線 D1 和 D2 既定，S 作為公共物品的供給曲線，公共物品的總需求與私人物品不同，不是個人的消費需求加總得到的。公共物品的均衡如圖 4 所示市場均衡時，均衡價格是 T 和均衡供給量是 R.但是公共物品的需求曲線并非是我們可以測算的，因為消費者會隱瞞自己的真實需求量，他們想成為公共物品的“免費乘車者”.公共物品市場上，消費者的機會成本是零，他們會盡可能的少支付給供給者，那么公共物品的產出是低于最優數量的。
2.1.2 政府干預理論
西方市場經濟自發調節理論的真正創立者亞當·斯密，代表古典政治經濟學學派提出了市場經濟自發調整的“自由放任”經濟思想，他認為市場本身具有自動調節社會資源的能力，在市場作用下可以自主實現資源的最優配置。政府在亞當·斯密的“自由放任”市場經濟中是不被需要的。
20 世紀 30 年代的經濟大危機的出現使得“自由放任”的市場經濟受到了嚴峻的挑戰與質疑。為了解決經濟危機，單靠市場顯然行不通，凱恩斯提出了政府干預理論。凱恩斯認為市場存在失靈的時候，他認為市場無法解決失業問題，而失業源于有效需求不足，應該刺激市場需求使其達到市場的充分就業狀態。政府可以采用貨幣政策以及財政政策來刺激市場的需求以達到充分就業。在凱恩斯理論中，政府對經濟的調控作用被高度地重視，扮演了干預和控制者的角色。
然而 70 年代歐美經濟出現嚴重滯漲，凱恩斯的政府干預主義也開始受到質疑，學者們對于政府在市場經濟中應該處于什么樣的位置與角色開始了更多了探討。斯蒂格利茨認為市場存在一定的缺陷，市場失靈的存在使得政府對于市場經濟的干預是必要的，需要政府來彌補市場的缺陷，而且政府具有強制約束力，是解決市場失靈的最有效組織，可以成為市場有效配置的有利補充。但同時他認為政府不應過分干預市場經濟，政府須在市場失靈情況下進行調控，保障市場經濟自在發展的獨立性。
總之，經濟社會實現帕累托最優狀態需要市場與政府的有效結合。新綜合理論提出：國家宏觀經濟目標應該是以經濟水平增長為主，同時還要兼顧就業、穩定物價以及國際收支平衡。主張政府逆風向相機抉擇使用貨幣政策以及財政政策來達成其宏觀調控的目標。政府在市場經濟中的作用已得到普遍的肯定，但是政府究竟具體以何種方式進行干預、調控的范圍、干預的程度、在市場經濟中的角色定位是我們正在探討的焦點問題。
2.1.3 供求與價格理論
在市場經濟條件下，一種商品的均衡價格是指市場需求量與供給量相等時的價格，均衡價格所對應的產量就是均衡產量，此時的市場狀態稱為市場出清。需求以及供給任何一方變動都會均衡狀態，在市場的作用下，雙方會在新的價格水平達到新的均衡。供求定理是這么描述的：“在其他條件不變的條件下，需求變動分別引起均衡價格和均衡產量同方向的變動；供給變動引起均衡價格的反方西變動，引起均衡數量的同方向變動?！鄙蠄D在市場作用下需求曲線 D1 與供給曲線 S1 在 E1 處實現均衡狀態，但是當供給和需求變動之后，同樣在市場作用下雙方會在 E4 處實現新的均衡狀態。
住房作為一種特殊商品，其均衡價格的不像一般商品這么簡單。理論上，住房開發貸款量和開發貸款利率影響住房市場供給端，住房抵押貸款量和抵押貸款利率則作用于住房市場需求端。然而在實際中，貸款數量方面，對于供給方中央銀行通?？梢詫崿F對住房開發貸款量的嚴格調控，對需求方的住房抵押貸款一般是通過調整貸款限制條件。
住房作為一種特殊商品，需求方的特殊性表現在：對于剛性需求者而言住房商品的可替代性非常差，價格彈性小，這也是銷量隨房價一直上漲的原因之一；住房具有投資品屬性，住房市場存在大量投機需求。供給方特殊性表現在：對于開發商而言，項目資金很大部分依賴銀行信貸，而銀行信貸能力受到國家貨幣政策控制，不是完全市場行為；對于政府出資性質的保障性住房以及廉住房等會影響住房市場的供給。
2.2 住房市場需要政府適度干預
2.2.1 住房市場存在失靈
（1）住房市場存在壟斷市場的開放程度一般包括進入該市場的難易程度、信息的對稱性、商品的可替代程度幾個方面。房地產作為一種特殊商品，具有產品異質性以及流通方式的多樣性。房地產位置的固定，房地產交易的價格是分開進行的，房地產交易價格信息具有不對稱性，不能在市場形成完全競爭。土地資源相對稀缺與人們對房地產不斷增長需求的矛盾需要政府采取一定的政策措施把房價控制在合理范圍內。同時房地產市場存在區域性，是固定在一定位置的特殊商品，不同城市地區之間不具有可替代性，所以房地產市場的壟斷性較為明顯。
（2）住房市場存在信息不對稱市場有效的前提條件是交易雙方對于交易的產品或者服務的內容的了解程度是一樣充分的，顯然，但是現實市場經濟條件下，交易雙方的信息掌握程度是不對稱的。一般情況下現實的市場交易沒有絕對的信息對稱，在存在一定程度信息不對稱時對于效率影響較小。但如果存在嚴重信息不對稱時候，就難以通過市場有效配置資源，導致整個市場的低效率運行。住房市場上的信息不對稱主要是表現在以下兩個方面：一是住房的內在材質，各種管線處理、地基穩定程度、后期物業配套設施等等情況消費者是難以查驗的，而商品供給者確實非常了解；二是現在商品房的交易形式很多是以預售形式進行的，簽約時只有圖紙還未能有實物，消費者很難監督開發商后期的建設是否按合約進行。三是，房地產商品價值的確定問題，開發成本以及周邊配套設施等消費者很難確定，開發商對于商品的定價也并非依照成本，房地產定價問題非常復雜，而且消費者沒有議價的權利。
（3）住房市場上的外部性從市場利益角度出發，開發商以其利潤最大化為目標，在存在很高程度壟斷性的房地產市場上，開發商會更愿意于投資于利潤回報率高的高檔商品房。通過市場規律可以解決高收入階層的住房需求，但是適合中低收入階層的一般性住房只是通過市場規律卻難以調節。但是不同于其他奢侈品，房子是我們生活的必需品，低收入階層也有居住的需求。為了保障生活的權利，國家為低收入階層建設了保障房、廉租房，以各種政策補貼來滿足低收入階層的住房需求。所以，房子作為一種特殊商品的存在，政府對低收入階層提供的廉價住宅是具有公共品的特性，公共住宅的提供與國家的社會保障政策有關，市場的約束調節作用明顯。但是市場是具有不可分割性的，政府在保障房廉租房的支持力度會影響到住房市場上其他類型住房的銷售以及價格。國外研究房地產的公共物品性，發現政府對于中低檔次的住房建設的補貼優惠將帶來一定程度的過濾效應，意味著國家通過政策對于低等收入者的住房補貼會影響到其他商品房的銷量和價格，保障房供給的提高勢必降低商品房的需求量，那么供給量一定條件下其價格勢可能下降。
2.2.2 住房市場市場健康與否關乎經濟穩定
一方面，相對于其他價值量較大的商品而言，住房作為我們生活居住的必需品有其特殊性，居民對于住房的需求滿足程度關系到整個國民生活水平；另一方面，房地產行業相關的產業包括建筑、設計、物業、材料等 70 多種，關系到我國的就業、稅收等國民經濟的多方面。房地產市場投資數額大，近些年來房地產泡沫越來越大，房地產金融風險越來越明顯，因此國家利用有型的手對住房市場進行政策調控是必要的。
2.2.3 貨幣政策工具是調控住房市場的有力手段
一方面，作為高度資金密集型產業，我國房地產企業負債率整體偏高，下圖 6 是從中國統計局官網下載數據做的圖表，顯示我國房地產企業總體平均負債率都在 70%以上。
房地產企業利用商業銀行貸款、企業債、地產信托等各種融資方式進行籌資，金融市場與住房市場關系十分密切。另一方面，住房是一種相對于居民日常收入而言的價值量巨大的特殊商品，我國居民的購房行為以住房抵押貸款為主，貨幣政策變動會影響居民的購房貸款成本，那么居民對于住房的有效需求也會有所調整。除了房產企業、購房主體，還有很多與住房市場相關的主體，比如投資者、投機者等等，貨幣政策的變動對他們的行為都會帶來一定程度的影響最終反映到住房市場上來。因此，住房市場對于金融貨幣政策的反映十分靈敏，貨幣政策工具是調控住房市場的有力手段。
2.3 貨幣政策的類型
房地產行業屬于高度的資金密集型產業，從開發到銷售各各環節都與金融有著密切關系，因此該行業對于貨幣政策反映非常靈敏，所以貨幣政策調控成為政府干預房地產市場的重要手段。我國的貨幣政策工具包括幾下幾種類型：
2.3.1 一般性貨幣政策
（1）利率政策房地產是高度資本密集型行業，對利率的變化反映非常靈敏，貨幣當局根據需要對基準利率水平和利率結構進行調整，通過利率效應傳導作用影響房地產市場的供給和需求。利率政策對于房地產市場的多個參與主體都會帶來一定程度的影響。以利率提高為例，對于開發商而言，提高利率增加了融資成本，可能會減少供給，但是我國房地產市場之前供不應求的現狀使得開發商必然將開發成本的增加轉移到房價中去；對于房產需求者而言，提高利率意味著直接降低了銀行對購房者貸款購房的支持力度，房地產市場的有效需求可能降低；對投資者而言，利率提高，其投資回報率要求可能提高，投資者有可能選擇其他收益率高的行業或者理財產品，房地產的投資有可能會因為利率的提高而下降。
（2）存款準備金率因為貨幣創造乘數的存在，存款準備金率的變動會成倍帶來貨幣供應量的變動，因此對于經濟的調控作用很猛烈。在房地產市場上存款準備金率的變化對不同參與主體的影響不同。以提高存款準備金率為例，存款準備金率提高，商業銀行的貸款能力下降，房地產開發商在銀行可取得的貸款也可能隨之下降；對于有貸款購房需求的消費者而言，其取得銀行貸款的難度也加大，因此房地產市場的而有效需求也可能隨之下降；對于整個房地產市場而言，提高存款準備金率會限制商業銀行的貸款，影響房地產市場的資金鏈，以此抑制房地產市場的過熱、房價上漲過快的現象。
（3）公開市場業務貨幣供給量是央行控制的，央行可以通過公開市場業務調節貨幣供應量，一般購買國債釋放流動性增加貨幣供給量，賣出國債收緊流動性減少貨幣量。理論上，利率市場化條件下，通過利率機制的傳導作用影響房地產市場各個參與主體的行為以達到調控房地產市場的目標。我國利率市場化改革仍在進行，貨幣供應量的變動可能不僅通過利率影響我國房地產市場，同時可能直接影響到住房市場上的開發商和消費者的行為。
2.3.2 選擇性貨幣政策
一般在國外市場經濟體制較為完善的發達國家，選擇性貨幣政策主要是針對房地產市場上的需求進行調控，市場作用發揮的較為充分可以依靠市場調節作用保障房地產市場的供給和需求達到一個相對均衡的狀態。中國的房地產金融體系該不夠健全，市場上存在很多缺陷，我國房地產市場近些年來明顯投資過度。而且我國房地產市場的法律約束有限，由河北省住建廳的數據統計顯示 60%以上的省內地產項目都存在的違法違規行為，由此可見我國房地產市場的參與主體各種市場意識法律意識稍顯單薄，政府對于此方面的管制還不夠嚴格。在當前環境下，若是只是單純的調節房地產市場的需求，從而引導地產開發商依據需求調節供給并不是現實有效的。所以我國對于房地產市場的調控，選擇性貨幣政策非常的關鍵，需要一些針對特定主體的特定政策才能輔助一般性貨幣政策達到調控房地產市場均衡持續發展的目標。一般，對于我國住房市場的調控主要采取以下幾種政策：
（1）不動產信用控制關于信用控制是央行針對于特定領域制定的選擇性貨幣政策，比如消費者信用控制不動產信用控制等。與房地產市場相關的選擇性貨幣政策主要是不動產信用控制，央行一方面對商業銀行等金融機構給地產項目的貸款條件進行限制，另一方面對商業銀行對住房貸款的申請條件進行限制，綜合控制房地產市場的供給和需求。
一是房地產需求控制，包括期限限制以及比例限制。央行可以規定個人住房在商業銀行貸款的最長還款期限。央行還可以通過規定利用銀行貸款買房的最低首付比例來控制房地產市場的需求，該項政策在我國房地產市場上十分有效，是常用的政策性工具。
二是房地產供給控制，包括比例限制以及主體限制。一般房地產行業需要的資金量很大，依靠自由資產很難做地產項目，我國房地產企業的資產負債比率普遍很高，尤其以銀行貸款為主。但是為了限制地產金融風險抑制地產過度投機，央行可以限制房地產企業在地產開發項目中的自有資金比例，只有自有資金達到央行的規定才允許商業銀行給該項目發放貸款，從而起到抑制地產過熱的目的。我國幅員遼闊，地產開發商數量眾多，對于其主體資格的限制主要是審查其是否具有地產開發的實力和資格，保障我國房地產市場的規范發展。開發商在向商業銀行提出貸款申請需要提供其具備的主要資格證。
（2）優惠利率根據國家的經濟發展戰略的需要，對于某些需要政策扶持的重要行業國家會在利率上給予一定的優惠。1998 年我國住房制度改革，國家為了鼓勵住房市場的發展，對于房地產行業貸款利率給予極大優惠政策，同時給予消費者貸款購房利率優惠。
2.3.3 補充性貨幣政策
雖然對于銀行的監督管理職能早在 2003 年就劃歸銀監會，但是央行除了其指定貨幣政策的職能外，還可以通過一些補充性工具對商業銀行的業務給予一些指導和建議：
（1）直接信用工具直接信用控制工具是指中央銀行以行政命令的形式，包括貸款限額、限制利率、流動性比率甚至直接干預來直接控制商業銀行的信貸規模。在房地產市場過熱時，為了抑制房地產市場過快發展，央行可以規定商業銀行在房地產行業貸款的最高限額。
（2）間接信用工具中央銀行通過窗口指導、道義勸告等辦法對商業銀行的信貸規模以及信貸結構進行間接指導和建議，雖然不具有法律上的強制力，但是央行作為貨幣當局的地位有極大的震懾力和說服力，一般而言對于個別行為指導起到很重要的作用。其靈活性主要就是體現在可以針對個別金融機構的個別問題進行指導監督。
2.4 貨幣政策對住房市場的影響途徑
2.4.1 利率途徑
房地產行業對于資金的需求量很大，但是我國的金融市場體系不夠完善、融資的渠道少，因此銀行信貸還是開發商取得資金的重要渠道。我國房地產企業外源融資的比例平均在 60%以上，其中銀行信貸資金占據外源融資的大部分份額。住房屬于一種特殊商品，價格昂貴，我國居民購買住房多以銀行抵押貸款為主，通過分期付款的方式購買住房。因此，利率政策對于房地產市場的供給和需求都有著極為重要的意義，央行的利率政策對于我國房地產市場的調控是很必要很有效的手段之一。利率途徑主要是影響房地產的投資需求和供給，從而引起各主體行為發生變化，并最終促使房地產價格發生變化。
（1）利率對房地產開發企業即供給方的影響以利率水平提高為例。如果利率上漲，開發商的融資成本上升，那么開發商會把很大部分成本轉嫁給消費者。同時也要自己承擔部分成本，所以開發商的利潤率可能因此下降，在這種情況下開發商很有可能選擇延緩開發計劃減少供給。因此，從長期來看，加息使得房地產商的成本上升，從而推動房地產價格上漲。
（2）利率對購房者即需求方的影響以利率水平提高為例。如果利率上漲，貸款購房的成本增加，可能降低潛在需求者的購房意愿，有效需求降低；同時隨著利率的上漲，銀行儲蓄以及其他理財產品的收益提高，可以用于房地產投資的的資金量減少，最終結果是對于住房的有效需求下降。住房市場的利率傳導路徑見下圖。
2.4.2 信貸途徑
中央銀行通過運用公開市場業務、法定存款準備金率等工具來調控市場貨幣供應量，繼而通過控制商業銀行的信貸能力作用于住房市場的參與主體。如果貨幣當局采取積極的貨幣政策，通過買入國債、降存款準備金率或者基準利率水平增加貨幣供給量，此時商業銀行的信貸能力就會增強，同時貸款利率下降也會帶來有效需求的增加，綜合起來開發商以及消費者的貸款都會增加，意味著住房市場的供給以及需求水平上升，房地產成交價格以及成交量也呈上升趨勢。反之，如果央行采取緊縮性貨幣政策，商業銀行貸款能力降低，因為貸款利率上升也會導致貸款有效需求下降，住房市場上的供給和需求水平隨之下降，成交量也下降，價格趨勢需要具體分析。
2.4.3 財富效應途徑
當貨幣當局采積極貨幣政策時，市場貨幣供給量增加，居民手中的貨幣量增加。一方面，居民可能會增加對股票債券等金融資產的投資；另一方面，居民可能由于財富效應提高貨幣中用于消費的部分，住房消費作為居民消費的一部分，對房地產需求也會增加，如果住房市場供給水平不變可能會帶來住房價格的調整。相反，如果央行實施緊縮性貨幣政策降低貨幣供應量，居民手中持有的貨幣量減少，可能會減少金融資產的持有數量，金融資產的價格可能會降低，由于財富效應的存在手中持有的金融資產價值降低，消費者財富量減少可能推遲對于住房的購買，社會整體對于住房的需求可能受財富效應影響下降，供給不變條件下可能會帶來住房價格的下降。
